El cambio de usos de edificios obsoletos hacia viviendas u hoteles gana tracción en España. La consultora inmobiliaria CBRE señala que las reconversiones en activos se ha duplicado en el último año, hasta alcanzar casi 70 inmuebles, con un total de 390.000 metros cuadrados de superficie. El motor de esta transformación inmobiliaria es Madrid, que concentra el 60% del total, mientras que en Barcelona esta tendencia es prácticamente testimonial dada la complejidad de su legislación urbanística.
La salida de la pandemia de la covid y la irrupción del teletrabajo abrió el debate en el sector inmobiliario sobre qué hacer con los edificios de oficinas que no cumplen con los requisitos actuales en cuanto a espacio, calidad y eficiencia energética. Con los nuevos desarrollos, muchos inversores ven una oportunidad para transformarlos hacia otros usos más demandados, como la vivienda o el hotelero. Del análisis de CBRE, casi el 60% de las reconversiones identificadas en 2024 tienen como uso inicial el sector de oficinas. En el caso de Madrid, la cifra supone el 80%.
La principal operación en la capital catalana es la reconversión de la antigua sede de T-Systems en un hospital
El informe de la consultora señala que la mayoría de propietarios que cambian el uso del inmueble es para centrarse en vivienda, principalmente en promociones para la compraventa y edificios para convertir en modelos flexibles. En segundo lugar, se apuesta por el sector hotelero, representando el 35% del total, y con el foco en el producto de lujo.
Los cambios de usos estimulan la inversión inmobiliaria. Prácticamente la mitad de los edificios que cambiaron su actividad lo hicieron después de una compraventa. CBRE estima que se han invertido aproximadamente 900 millones en 2024, prácticamente el triple que un año antes, en estas operaciones y apunta que las transacciones de tamaño, sobre los 20 millones de euros, representaron el 75% de la inversión. En este sentido, la mitad de los edificios transaccionados tienen menos de 3.500 metros cuadrados de superficie.
En la capital, el 83% de las operaciones se concentran dentro de la M-30. En concreto, la reconversión tiene un fuerte impacto en el distrito Centro (33% del total), y Chamberí (20%). En total, dentro de la M-30 se concentran más del 83% de los casos. Es precisamente en el centro de la ciudad donde se concentra la mayor demanda, unido a una mayor flexibilidad normativa, aunque la periferia presenta una oportunidad para llevar a cabo cambios de usos que permitan activar zonas que estén perdiendo dinamismo. Como operación más destacada sobresale la compra del edificio en el número 50 de María de Molina 50 para convertirlo en pisos de lujo y residencia de estudiantes por más de 200 millones de euros.
Barcelona apenas representó el 7% de las operaciones. La operación más destacada es la transformación de la antigua sede de T-Systems, propiedad de Inmobiliaria Colonial, en un hospital para Sanitas y Mapfre en el distrito tecnológico 22@. Otra operación que sobresale es la transformación de una antigua fábrica de extintores en el número 105 del Passeig Maragall en un establecimiento hotelero para la cadena By Pillow.
Madrid es el motor de las reconversiones de edificios, con el 60% del total, mientras Barcelona apenas representa el 7%
El presidente de la Associació de Promotors de Catalunya (APCE), Xavier Vilajoana, señala que la normativa en la ciudad hace muy difícil la transformación de edificios. “El Pla General Metropolità (PGM) dificulta mucho los cambios de usos. En cambio, en Madrid se han dotado de herramientas de planificación urbanística más ágiles”, comenta. El PGM no es el único freno. Vilajoana recuerda que la reserva del 30% para vivienda social hace inviable muchos proyectos de vivienda de mercado libre. Por otra parte, la reconversión a hoteles está totalmente prohibida en el centro de la ciudad por el Plan especial urbanístico de alojamientos turísticos (Peuat).
Pese a que las reconversiones están estancadas en Barcelona, la tendencia poco a poco se va extendiendo a otras ciudades españolas. El 40% de los cambios de usos identificados en 2024 por CBRE se han dado fuera de Madrid, cuando en 2023 apenas representaban el 20% con un volumen mucho menor. Los datos muestran que, además de Barcelona, destaca Málaga (7%) y otras ciudades como Sevilla, Alicante, Huelva, Bilbao o Zaragoza.
La jefa del área de Multistrategy y directora senior de Investment Properties de CBRE, María Mayoral, asegura que la reconversión de edificios se mantendrá en los próximos años, pese a que el mercado de oficinas se encuentra en plena recuperación. “En gran medida, depende de la capacidad de los ayuntamientos para flexibilizar la normativa urbanística”, añade. Por ejemplo, Mayoral apunta a los municipios periféricos de Madrid, donde muchos edificios de oficinas han quedado obsoletos. “Es una grandísima oportunidad”.
En torno a 800.000 metros cuadrados de oficinas se han transformado en la última década. Desde 2015, CBRE ha identificado más de 240 cambios de uso realizados, con un considerable repunte a partir de 2019, momento que supone el despegue de las reconversiones en España.
