Los últimos datos de ejecuciones hipotecarias de viviendas indican que los desahucios masivos que precedieron a la crisis financiera del 2008 forman parte del pasado. En el 2024 se iniciaron 12.655 ejecuciones hipotecarias, un 3,8% menos que en el anterior ejercicio y cifra un 82% inferior a la del 2014, último año de la serie histórica que recoge el Instituto Nacional de Estadística (INE).
Los datos arrojan también que las ejecuciones hipotecarias de vivienda habitual descendieron por tercer año consecutivo. Así, si en el segundo año de pandemia subieron un 60%, en el 2022 bajaron un 3,7%; en el 2023, un 20,5%, y en el 2024 la caída fue del 4,3%, hasta alcanzar las 8.921 ejecuciones hipotecarias, la cifra más baja desde el 2020, año marcado por los confinamientos que obligaron a parar la actividad en juzgados y registros.
Manifestación de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) en junio del 2021
Si bien la tendencia a ejecutar hipotecas por impago se ha revertido en la última década, la escasa diligencia con la que se concedió crédito para comprar pisos a principios del siglo continúa reflejándose en los embargos recientes. Muestra de ello es que casi la mitad de los que se iniciaron el año pasado (el 48,9%) eran de hipotecas constituidas entre los años 2005 y 2008, periodo en el que hubo fuertes subidas del precio de la vivienda y la banca relajó los criterios de concesión de préstamos para este fin.
Del análisis pormenorizado de los datos también se desprende que el número total de ejecuciones hipotecarias iniciadas sobre fincas el año pasado fue de 20.262, lo que supuso un 4,8% más que en el 2023. De las 10.713 viviendas de personas físicas con ejecución hipotecaria, 8.921 fueron habituales en propiedad (un 4,3% menos), mientras que 1.792 no eran residencia habitual de los propietarios, un 12,6% menos.
El freno de las ejecuciones hipotecarias que se ha producido en la última década se debe a varios factores, entre los que destacan la reducción del desempleo, el mayor celo de las entidades financieras en la concesión de préstamos para viviendas y la puesta en marcha de medidas de protección para los ejecutados, como moratorias y reestructuración del pasivo. A esto se suma la recuperación del sector inmobiliario, que ha permitido a los propietarios con problemas económicos vender su vivienda para saldar su deuda.
El punto de inflexión fue la entrada en vigor de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Según explica el administrador concursal David Andrés Valencia, ese año se tramitaron “muchas solicitudes de suspensión” de la ejecución hipotecaria. Con esta nueva normativa, “se reforzó significativamente la protección de la vivienda habitual, especialmente en situaciones de vulnerabilidad, aspectos que anteriormente no se tenían tan en cuenta”. Además, las entidades financieras, por una cuestión reputacional, están más dispuestas a refinanciar y renegociar la deuda hipotecaria en determinados casos.
Aun así, en los tres primeros meses del año pasado se llevaron a cabo 3.844 desahucios por ejecuciones hipotecarias en España, un 2% que en el mismo periodo del año anterior, según los últimos datos publicados por el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). La cifra es muy inferior a la registrada en los peores momentos de la crisis financiera, cuando llegaron a contabilizarse más de 100.000 desahucios al año.
Aumento del 9%
Repunte de las ejecuciones de vivienda en el cuarto trimestre del 2024
A pesar del descenso registrado a lo largo del año, en el cuarto trimestre las ejecuciones hipotecarias de viviendas repuntaron un 9,2% en comparación con el mismo periodo del 2023 y un 48% respecto al trimestre anterior. La tendencia fue aún más marcada en el caso de las viviendas habituales, donde los embargos aumentaron un 11,5%, rompiendo así con una racha de descensos que ya duraba diez trimestres. En contraste, las ejecuciones hipotecarias de viviendas propiedad de personas jurídicas cayeron un 18,5% interanual.
No obstante, viene siendo habitual que se produzca en el último trimestre de cada ejercicio un repunte de las ejecuciones hipotecarias de vivienda habitual debido a que los expedientes suelen quedar paralizados durante las vacaciones de verano y las entidades tienden a acabar de tramitarlos antes del cierre del año, según explican las fuentes consultadas.
En conjunto, las ejecuciones hipotecarias sobre fincas en el cuarto trimestre del 2024 disminuyeron un 4,2%, hasta las 5.207, de las cuales el 49.2% eran sobre viviendas habituales de personas físicas.
