El Banco de España está estudiando la imposición a la banca de límites a la concesión de hipotecas, después de recibir una recomendación al respecto del Fondo Monetario Internacional (FMI) y de constatar que solo tres países de la UE –España, Italia y Alemania– no restringen esta actividad.
Se trata de limitar el porcentaje de crédito sobre el valor de la vivienda que el banco puede conceder (loan to value, LTV) o la relación entre el importe de la cuota y los ingresos del hogar (debt no income, DTI). También existe la posibilidad de limitar el número de años de la hipoteca, como hacen algunos países.
“Desde el Banco de España se está estudiando en profundidad la experiencia internacional en la aplicación de este tipo de instrumentos”, ha indicado el director general de Estabilidad Financiera, Daniel Pérez Cid, en la presentación del informe de otoño de su departamento sobre la materia. Por el momento y como paso previo, se está creando “un marco que permita tener un debate informado sobre si activar o no activar estas medidas”.
No hay fecha de aprobación por ahora, pero “la evidencia” muestra que “estas medidas son efectivas”, pese a haber “efectos que hay que tener en cuenta”. El marco actual ya limita el LTV al 80% en ámbitos concretos como las cédulas hipotecarias y computa de manera diferente el capital prestado por encima de este porcentaje. Sin embargo, no hay una limitación expresa en la concesión convencional de hipotecas.
La Junta Europea de Riesgo Sistémico también ha recomendado al Banco de España aplicar medidas de este tipo. El personal del propio banco ya ha mantenido contactos con las autoridades de otros países para detectar el modelo más eficaz.
El riesgo de un sobreendeudamiento que deprima el consumo
El Banco de España reconoce en el informe presentado hoy que, al aumentar los precios de la vivienda, la relajación de la ratio LTV conduciría a un aumento del endeudamiento que afectaría al DTI y DSTI, lo que podría tener como mínimo efectos negativos sobre el consumo. En caso de crisis económica, las consecuencias serían mayores.
La pregunta es si los bancos ya se están relajando, ahora que despunta el crédito hipotecario entre subidas de precios. El banco aprecia en su informe una “cierta relajación reciente”, si bien indica que el LTV se sitúa “en niveles históricamente reducidos” y no ve señales preocupantes.
El importe de las nuevas hipotecas sobre la tasación de la vivienda es ahora del 68,7%, y del 77,8% si se compara con el precio de la adquisición. Los valores son “contenidos”, pero las operaciones con porcentajes superiores al 80% han seguido “una senda ascendente”.
Sin señales de una burbuja como la del 2008
Otro de los principales mensajes del Banco de España es que no hay señales de burbuja inmobiliaria. “Estamos muy lejos de los niveles de la crisis del 2008”, señala Pérez Cid. “No estamos en un momento que se pueda caracterizar de esa manera”, añade en alusión a la palabra burbuja. “Estamos viendo que la expansión del crédito se da de forma sana y prudente”.
Para defender que no hay indicios de sobrecalentamiento, señala que, en términos reales, los precios están aún un 17% por debajo de los niveles del 2005. “El indicador sintético se situaba a junio de 2025 en niveles similares a los observados en 2019, el año previo a la pandemia, y a los observados en 2001, claramente inferiores a los del boom inmobiliario de la primera década del siglo”, afirma.
En su informe, el Banco de España insiste en que el problema de la vivienda es de oferta –el 90% de las compraventas son de segunda mano– y avisa de los niveles históricamente bajos de financiación de las promotoras y constructoras.
Un déficit de 45.000 viviendas en el primer semestre que eleva un 12% los precios
El déficit entre hogares nuevos y construcción de vivienda fue de cerca de 40.000 unidades en el primer semestre del año. Se construyeron unas 45.000 viviendas en el primer semestre, pero se crearon 85.000 nuevos hogares.
Sus estimaciones son que, en el primer semestre del año, los precios de la vivienda han subido un 12%, al tiempo que el crédito hipotecario aumenta a un ritmo del 26% en el segundo trimestre.
En su informe, el Banco de España alude también a la “vulnerabilidad” de las cuentas públicas ante la falta de Presupuestos Generales del Estado. “La ausencia de presupuestos limita la capacidad gubernamental de adoptar medidas más específicas”, afirma el banco.
