La buena evolución del turismo en Barcelona es un imán para los inversores hoteleros. La capital catalán cerró el segundo año con mayor volumen de transacciones de su historia, con 646 millones de euros, según un informe realizado por la consultora, inversora y promotora 3 Capital Real Estate. La cifra se ha alcanzado con un total de 17 de operaciones y con sólo una operación por encima de la barrera de los 100 millones: la venta del hotel Hoxton en el 22@.
El récord de volumen transaccionado en la ciudad es de 721 millones en el ejercicio de 2021 y está relacionado con las ventas de activos in extremis de muchas compañías e inversores por las graves tensiones de tesorería vinculadas a la pandemia de la covid. Los socios de la consultora, Roger Serrallonga y Juan Gallardo, explican que el incremento de la inversión está relacionado con los buenos datos de la actividad turística, aunque también con la particular situación de Barcelona con su normativa hotelera.
“Los hoteles existentes han visto crecer su valor como inversión gracias, entre otros, a un factor absolutamente externo como es la imposibilidad de plantear nuevas aperturas rivales”, apuntan. “La nueva normativa ha generado un efecto perverso de revalorizaciones patrimoniales e inflación sobrevenida en el mercado de inversión, no necesariamente originada por una mejora en la eficacia de gestión interna, sino coadyuvada por la administración pública”, añaden.
La mayoría de establecimientos transaccionados son de segmentación upscale (cuatro estrellas) y tamaño alrededor de las 100 habitaciones. Ese es el caso de The Hoxton, cuya compra por parte de Partners Group, Trinity y otro inversor a Norlake Hospitality se cerró a finales de diciembre por 110 millones de euros. Otras ventas en este mismo segmento son el Hesperia del Mar y el Gallery Hotel (Catalonia), en manos de Meridia Capital, a Catalonia Hotels, la principal cadena con presencia en Barcelona con 30 establecimientos
Más allá de estas ventas de activos concretos, durante la primera mitad del año se produjeron varias ventas de carteras a nivel español, que contenían activos en la ciudad. Se trata del grupo Generator, adquirido por el gigante Brookfield; de la cadena easyHotel (Tristan Capital) y de la hotelera alemana Motel 1 (Pai Partners).
Gallardo y Serrallonga destacaron que el común denominador de todas las operaciones cerradas en la ciudad fue su perfil riesgo y rentabilidad controlado, con hoteles poco necesitados de capex, ubicaciones céntricas y clientelas fidelizadas. “No se trató de operaciones oportunistas de perfil distressed ni con altas plusvalías, pero sí con unos ingresos recurrentes estabilizados a medio y largo plazo” apuntaron los consultores.
