España es país de grandes grupos de construcción con proyectos en todo el mundo y presencia en los rankings internacionales. Sin embargo, a estas compañías el negocio de levantar viviendas se les ha quedado fuera del perímetro tras la Gran Recesión, en la que en algunos casos desconectaron casi por completo del ladrillo. ACS, Ferrovial, Acciona, Sacyr y OHLA no tienen previsto reorientar parte de la actividad para aprovechar las oportunidades de construcción residencial que puedan aparecer en su país de origen, según fuentes de cada una de ellas. Tienen la vista puesta en las infraestructuras, y tendrán que ser grupos más pequeños quienes asuman el reto de aliviar el fuerte déficit de vivienda.
“Hay muchos que saben hacer viviendas, pero pocos que puedan levantar un data center ”, comentan desde una de las compañías para explicar que el negocio tiene que ver ahora con las obras de alto valor añadido. “La construcción es una actividad de muy bajo margen, nosotros preferimos coger proyectos de más volumen”, señalan desde otra empresa. “No creo que volvamos a la vivienda”, dicen en una tercera. “No puedes estar a todo”, afirman desde una cuarta.
El negocio queda ahora en manos de otras promotoras y de empresas de menor tamaño
Sí participan de forma ocasional en algún proyecto de vivienda, pero han roto amarras con el factor diferencial, que es el de comprar el suelo y promover el desarrollo. Sin estos dos elemento, la construcción no es tan rentable y queda en manos de empresas más locales. “Hay muchas”, puntualizan.
Con el estallido de la burbuja del ladrillo en el 2008, las grandes constructoras españolas hicieron de la necesidad virtud. Tras vender sus inmobiliarias y buscar vías de diversificación, dieron con la fórmula saliendo al exterior y pujando por grandes proyectos. Las grandes obras, incluidos centros de datos para Meta o la terminal del aeropuerto JFK de Nueva York, son ahora su principal preocupación. La asociación sectorial Seopan calcula que cerca del 85% de su negocio se encuentra ahora en el exterior, donde ingresan unos 250.000 millones de euros al año. Todo ello, sin descuidar un mercado, el español, donde el sector crece y crea empleo, según el Observatorio Industrial de la Construcción.
ACS no hace real estate, mientras que Ferrovial vendió el negocio inmobiliario poco antes del estallido de la crisis financiera, de modo que ahora no compra suelo, que es la base de la actividad. Si la empresa logra el 90% de sus ingresos fuera de España, la vivienda pesa menos del 10% en su país de origen.
Algo parecido ocurre con Sacyr, que en el 2013 se deslindó de la promotora Vallehermoso y que, pese a hacer alguna promoción puntual, orienta el negocio a las concesiones. “Vamos a otra tipología, la de concesión e infraestructuras. La vivienda no está en el foco”, dicen desde la empresa.
Acciona en cambio sí conserva su inmobiliaria, aunque indica que construye poca vivienda. Su propuesta va más enfocada hacia la innovación y la sostenibilidad, como proyectos como los de regeneración urbana en Terrassa.
OHLA tiene en mente, aunque el proyecto no está maduro, dedicar parte de la actividad de su filial de prefabricados de hormigón Pacadar a la vivienda accesible. Sin embargo, sus incursiones se restringen por ahora a la vivienda de lujo y a proyectos muy concretos, como una promoción de este tipo en Benicàssim. “Está lejos de nuestro core ”, dicen desde la empresa.
¿Quién construye entonces la vivienda que tanto se necesita en España? Las principales promotoras del país son Aedas Homes, Neinor Homes, Metrovacesa, Vía Célere, Habitat Inmobiliaria y Culmia, que son las que suelen pujar en los principales planes urbanísticos y se apoyan en empresas locales para edificar.
Según datos de Informa, las cinco empresas con más actividad de construcción de edificios residenciales de España son la gallega San José, las madrileñas Avintia y Amenábar, la vasca Eigo y la aragonesa ACR. Entre las diez primeras aparecen también dos catalanas, que son Vopi4 y Constructora del Cardoner.
Márgenes de apenas el 3,1%
El principal motivo de la falta de entusiasmo de las grandes constructoras por la vivienda son los escasos márgenes empresariales. BBVA Research calcula que son, en términos de rentabilidad sobre la inversión, de apenas el 3,1%, 13,5 puntos porcentuales por debajo de la media histórica en Francia o Alemania. Es una rentabilidad muy pequeña, comparable incluso a la de las letras del Tesoro, cuando el negocio de construcción debe afrontar elevadas incertidumbres. La asociación de empresas constructoras CNC ha descrito algunos riesgos: falta de mano de obra, lentitud de permisos administrativos, volatilidad de costes y encarecimiento de los materiales. BBVA Research alude también a la dificultad para trasladar los incrementos de costes al precio final y las penalizaciones por los retrasos. Mientras, las empresas promotoras, que se encuentran en el eslabón anterior de la cadena, están elevando con fuerza los márgenes animadas por el aumento de la demanda y el precio de la vivienda. El Observatorio de Márgenes Empresariales de la Agencia Tributaria muestra que el margen empresarial de las promotoras fue del 32,7% en el tercer trimestre del 2025, el nivel más elevado desde que se recogen datos.
