La evolución del mercado inmobiliario apuntaba a que el año 2025 cerraría como uno de los más activos desde que existen registros y así ha sido. La compraventa de viviendas aumentó un 11,5%, su mayor alza desde el 2022, con 714.237 operaciones en total. Se trata de la cifra más alta en 18 años, tal y como indican los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) difundidos este viernes.
Hay que retroceder a la época previa a la burbuja inmobiliaria para encontrar cifras superiores. En el 2007, justo antes del estallido del ladrillo, España tocó récord con más de 775.000 transacciones. Desde ese año las ventas fueron descendiendo por la recesión económica, hasta tocar fondo en 2013 (con 312.600), para luego ir recuperándose hasta el más de medio millón de 2018. Posteriormente volvieron a caer, particularmente en el año de la pandemia, 2020 (-16,9%), para retomar los avances en 2021 y 2022. Incrementos que se interrumpieron en 2023 (-10,2%) ante la subida de los tipos y el encarecimiento de la financiación y que se volvieron a registrar de nuevo en 2024 (9,7%) y 2025 (11,5%).
TPero no solo las compraventas han acelerado. Los precios han crecido en el 2025 al mayor ritmo de la última década, con una subida del 7,51% que ha situado el metro cuadrado de la vivienda en una media de 1.909 euros, según datos del Portal Estadístico del Notariado. La firma de hipotecas y su cuantía media para poder pagar estos precios ha alcanzado en consecuencia niveles que no se veían desde hace la primera década del siglo.
Esta espiral de compraventas, hipotecas y precios disparados ha hecho resonar los ecos de la burbuja inmobiliaria. Pero los supervisores descartan de momento una situación como aquella. Eso sí, observan expectantes y con un seguimiento exhaustivo que las entidades financieras no estén relajando las condiciones de concesión de préstamos en exceso.
No en vano, los bancos españoles ofrecen las hipotecas más bajas de la eurozona, con un interés medio del 2,63%, frente al 3,3% en la zona euro y los niveles de Alemania, donde los tipos se encuentran en el 3,7%. Para evitar desmadres como los de la crisis del ladrillo, el Banco de España lleva tiempo preparando medidas para limitar la concesión de hipotecas, una intervención que de momento no considera necesaria.
Y es que existe una diferencia clave con la de aquellos años: la oferta. A principios de los 2000 se construía a toda máquina y el crédito fluía sin demasiado control. Ahora ocurre lo contrario: faltan pisos para cubrir toda la demanda, sobre todo en las grandes áreas urbanas como Madrid o Barcelona. El aumento de población, la concentración en las ciudades y la escasez de vivienda está disparando los precios. A la vez, el miedo a quedarse sin piso, el abaratamiento del crédito y la crisis del alquiler ha empujado a más personas hacia la compra de vivienda.
El incremento de transacciones ha sido generalizado entre todas las comunidades autónomas. Los más significativos se han producido en de Castilla y León (18,9%), Castilla-La Mancha (17,8%), La Rioja (16,3%), Extremadura (16,1%) o Murcia (16%). En Madrid, en cambio, avanzaron muy por debajo de la media, con un 4,8%, mientras que Catalunya se situó ligeramente por encima (13,9%).
El alza coincide con una nueva ola regulatoria de la compra en Catalunya
El territorio catalán y en concreto el área de Barcelona es así el más activo entre los grandes mercados inmobiliarios. Pero esta situación podría cambiar. El Govern de la Generalitat acaba de pactar con el grupo de los Comunes (el partido de la exalcaldesa Ada Colau) la tramitación a lo largo de este año de una ley para limitar la compra de vivienda con fines inversores y controlar las herencias en las zonas declaradas tensionadas.
La restricción afectaría principalmente a los grandes tenedores –propietarios de cinco pisos o más–, que solo podrían adquirir vivienda para residir en ella o bloques de pisos enteros para destinarlos a alquiler habitual con el tope pertinente de precios. Los pequeños tenedores sí podrían adquirir hasta cuatro inmuebles de forma individual, siempre que los destinen a alquiler habitual o residencia propia o de familiares.
En el caso de las viviendas heredadas, estará prohibido tenerlas desocupadas y además no se podrán destinar a alquiler de temporada o vacacional –será obligatorio vender, residir o destinarlas a alquiler habitual–. Todo ello, hace temer al sector un freno a la actividad.
En el conjunto de España, los portales inmobiliarios prevén que el número de compraventas de viviendas se relajen este 2026. a directora de Estudios de Fotocasa, María Matos, ha asegurado que la escasez de oferta a precios competitivos seguirá actuando como un freno estructural del mercado, lo que llevará a parte de la demanda a aplazar su decisión de compra, pese a que en muchos casos las cuotas hipotecarias siguen siendo inferiores al coste del alquiler.
De su lado, el portavoz de Idealista, Francisco Iñareta, ha expuesto que el déficit de vivienda ha provocado que el crecimiento del número de compraventas se haya suavizado desde antes del verano. Por su parte, el director de Estudios de Pisos.com, Ferran Font, ha pedido consensos regulatorios estables y políticas de medio y largo plazo que faciliten la producción de vivienda. Desde la Federación de Asociaciones de Empresas Inmobiliarias (Fadei) consideran asimismo que el incremento de la oferta para mejorar la accesibilidad, especialmente para los colectivos más vulnerables, es la “asignatura pendiente” para este año.
