Esta semana, acuerdo básico en las iniciativas políticas para abordar la accesibilidad a la vivienda: tanto el Gobierno como el PP coinciden en señalar a los problemas de oferta como la raíz de nuestros males. Y es comprensible: entre 2016 y 2024 se han iniciado menos de 1 millón de viviendas, a comparar con los más de 4,5 millones de nueva población. Una brecha que continúa: las viviendas terminadas en 2024 quizás superen las 100.000 frente a una población que aumenta, y se espera lo haga la próxima década, a razón de 500.000 habitantes/año. Y con una clara reducción del tamaño familiar: 2,66 personas/hogar en 2009, 2,50 en 2019 y 2,32 en 2039 (según INE). Con estos números, no extrañan las dificultades de accesibilidad. Pero, aún reconociendo el problema, las propuestas planteadas discriminan escasamente entre situaciones muy diversas y de gravedad dispar.
En alquiler, nada tiene que ver el esfuerzo de familias que ingresan menos de 1.500 euros/mes, y que dedican entre el 40% y el 50% a pagarlo, con la de aquellas cuya renta mensual excede los 4.000 euros y destinan menos del 20%. Tampoco pueden sumarse las dificultades del alquiler a las de la compra.
Es una compleja situación que requiere más de una generación para revertirla
En lo tocante a esta última, habría que señalar dónde existen dificultades, y de qué tipo. Porque, en este ámbito, las dificultades también van por barrios: las cerca de 700.000 transacciones de los últimos años son las más elevadas desde 2013, aunque todavía no han alcanzado los registros previos a la crisis financiera. Y de ellas, cerca del 16%/17% son de extranjeros, residentes o no. En este mercado habría que destacar los 7 años de renta familiar precisos en 2024 para adquirir una vivienda, lejos del máximo de 9,5 del 2007 pero doblando los 3,5 años de los noventa. Siendo ello cierto, no lo es menos que el esfuerzo para atender el primer año de la cuota de un préstamo hipotecario (del 80% del valor de la compra), alcanzaba en 2022 valores de renta familiar inferiores al 30%, no vistos desde principios de los 2000; y que ahora, tras los cambios de tipos del BCE, ha alcanzado el 36%, aunque está ya reduciéndose. En todo caso, registros muy alejados de esfuerzos teóricos, cercanos al 65%, de 1988-93.
En alquiler, difíciles situaciones para rentas bajas y medias-bajas y, en compra, mayores esfuerzos que hace unos años, aunque la financiación sea más asequible. Una compleja situación que exige definir objetivos precisos y una intervención de las administraciones que requiere de una visión de largo plazo, más allá de una legislatura: revertir esta situación requiere más de una generación.
Además, en un marco fiscal difícil (deuda pública superior al 100% hoy y la próxima década), el sector público no tiene la solución: necesita de una muy estrecha colaboración con el privado. Reconocida la falta de oferta, es por ahí por donde hay que avanzar.
