La inversión inmobiliaria en Barcelona se ha duplicado en los nueve primeros meses del año, hasta alcanzar los 2.650 millones de euros. La consultora inmobiliaria JLL destaca que estas cifras muestran una consolidación del mercado tras el frenazo de hace dos años por el impacto del alza de los tipos de interés y las dudas de los inversores en algunos activos, como el segmento de oficinas. La reactivación del capital se ha logrado gracias a unos inversores locales y el retorno de algunos fondos internacionales aunque todavía sin lograr el retorno de los grandes inversores institucionales alemanes, el broche de oro que certifica el retorno a la normalidad.
La actividad inversora supera ya en un 23% todo el volumen transaccionado en 2024. “Los inversores internacionales perciben a Barcelona como un destino muy atractivo en prácticamente todos los sectores del mercado. Los fundamentales de los segmentos de comercio, oficinas, hoteles y logística son espectaculares”, explica el director de mercados de capital de JLL en Barcelona, Xavier Cotet. “No obstante, la regulación en torno al residencial en alquiler que actualmente está en vigor en Barcelona limita la inversión en este segmento. Los inversores prefieren destinar su capital a regiones con una regulación más laxa y esto penaliza al mercado barcelonés frente a otras ciudades españolas”, comenta.
El 58% de las operaciones fueron protagonizadas por inversores españoles; sobre todo ‘family office’
El consultor inmobiliario apunta que el 58% de las operaciones las han protagonizado inversores españoles. Se trata de la tendencia dominante de los dos últimos años. Los elevados tipos de interés en 2023 paralizaron la actividad de los grandes fondos internacionales y abrieron la puerta a que inversores nacionales de menor tamaño, principalmente family office , tuvieran más protagonismo en el mercado al trabajar con menos apalancamiento. A medida que el coste del dinero se ha ido recortando, la participación de los fondos internacionales ha ido en aumento.
“Esperamos el retorno de los grandes fondos institucionales alemanes para el año que viene.”, explica. La vuelta de inversores como Allianz, DWS, KanAm, Real I.S. o Patrizia supondrá cerrar este ciclo de mercado y empezar uno de plena normalidad. Estos inversores buscan activos core ; lo que implica grandes sumas por unos activos con poco riesgo; es decir, alquileres a largo plazo en edificios de grado A bien ubicados y con inquilinos de calidad. En este último año, sólo Kgal ha protagonizado una operación en Barcelona.
Los fondos alemanes están dispuestos a pagar un precio elevado por activos de gran calidad y bajo riesgo
El principal protagonista de la recuperación es el mercado de oficinas. Pese a que tras la pandemia los inversores perdieron interés, la estrategia de retorno a la oficina en modelo híbrido le ha dado un nuevo impulso. Hasta septiembre, el volumen de inversión cosechado es de 691 millones de euros y la previsión de cierre es que la cifra sea superior a los 800 millones de euros. “Podría parecer que la actividad en este segmento está muy marcada por la venta de la sede de Planeta, pero lo cierto es que durante todo el año que se han producido operaciones de tamaño medio”, señala.
La venta del cuartel general de la editorial catalana por parte de Blackstone a Pontegadea, family office del fundador de Inditex, Amancio Ortega, se cerró por 220 millones de euros. Entre las últimas operaciones, destaca la compra de un edificio en el 22@ de la Universidad de Hong Kong o la venta por parte de Meridia de la EU Business School a la familia Reig (20 millones).
El segmento hotelero registró 492 millones de euros (+85%). Este mercado ha sido uno de los motores de la inversión inmobiliaria en los últimos años gracias a los fundamentales del turismo, tanto las llegadas de visitante extranjeros como el gasto. Entre las últimas operaciones, destaca la compra del grupo MedPlaya por parte de Azora por 120 millones.
El sector residencial, que agrupa vivienda, residencias de estudiantes y de ancianos, se anotó 763 millones (+99%), aunque con evoluciones dispares entre sus activos. El residencial de alquiler aumentó un 38%, hasta los 218 millones, mientras que el flex living registró diez millones. Las residencias de estudiantes crecieron un 118%, hasta los 415 millones de euros, mientras que los activos de salud registraron un 247% más, hasta los 120 millones.
Finalmente, el mercado logístico sumó 525 millones, un 514% más. Se trata de uno de los activos más cotizados por los inversores pero la escasez de producto frena las transacciones. Por su parte, el comercial registró 180 millones (+290%).
El alquiler de oficinas superará los 300.000 m2
Las oficinas vuelven a tener el protagonismo de antaño entre los inversores. La adopción de modelos híbridos entre presencial y teletrabajo ha vuelto a disparar la contratación de espacio por partes de las compañías. Barcelona acumula 263.000 m2 en los primeros nueve meses del año, lo que supone un ascenso del 14% en términos interanuales y el mejor dato de la serie histórica desde 2019 (año récord). “Con estas cifras de contratación acumulada, la previsión es superar los 320.000 m². Estos volúmenes sitúan el mercado barcelonés dentro de su actividad tradicional”, explica la directora de Investigación y Estrategia de JLL España y responsable la oficina de Barcelona, Laura Caballero. El distrito tecnológico 22@ representa el 48% del total contratado en la ciudad, seguido de la Diagonal y Passeig de Gràcia (Central Business District) con un 15% y el centro de la ciudad, con un 21%. Caballero explica que la evolución del mercado está siendo mejor de lo previsto, con una tasa de desocupación del 8,7%, cuando la previsión para finales del año era del 9%. “El 40% de las operaciones superaron los 1.000 m2 . Podría ser un hecho puntual, pero nuestro equipo nos afirma que la tendencia se mantendrá porque hay varios contratos pendientes de firmar”, afirma la consultora.
