El problema habitacional convive con la existencia de miles de pisos, chalets, promociones y esqueletos de edificios que quedaron varados tras el estallido de la burbuja del ladrillo. Cerca de 37.000 de estos activos aún están en manos de la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb), que cada año absorbe alrededor de 11.000 bienes raíces heredados de las cajas de ahorros rescatadas durante la crisis. Década y media después, el nuevo repunte del mercado de la vivienda revitaliza el interés por los pisos fantasma del boom inmobiliario.
“En los últimos años, hemos notado un aumento de la venta de esqueletos de edificios y obras sin terminar”, aseguran desde la entidad gestora de activos. En algunas ocasiones, la Sareb se encarga de terminar la construcción para comercializarla o cederla para vivienda asequible, pero en otras los vende sin acabar. La decisión se toma en función del tipo de activo.
Imagen de archivo de un bloque de viviendas de la Sareb
Desde la sociedad confirman que este “es un momento muy bueno” para colocar muchos de sus inmuebles. La tendencia se refleja en su informe de actividad del 2024, año en el que la Sareb incrementó un 142,5% los ingresos por la venta de obras paradas que heredó de la crisis financiera. Estas transacciones le permitieron embolsarse 194 millones de euros, frente a los 80 millones obtenidos en 2023. Los fondos se destinaron a pagar la deuda que el Estado asumió para rescatar al sector bancario tras los excesos cometidos durante la burbuja. Actualmente, el montante asciende a unos 28.183 millones de euros, algo más de la mitad del total, por lo que aún le queda un intenso trabajo a la entidad, cuyo mandato expira en noviembre del 2027.
La fase actual de expansión del mercado inmobiliario se presenta como una gran oportunidad para sacar a flote viviendas que desde hace años permanecen en un limbo, en numerosos casos ocupadas de manera ilegal, vandalizadas o deteriorándose por la falta de mantenimiento. En cuanto a los esqueletos de edificios residenciales, la escasez de suelo urbano edificable en las principales capitales, ligado con la fuerte demanda de vivienda, está despertando el interés creciente de promotores por este tipo de proyectos.
Algunas promociones inacabadas acaban descartándose por los obstáculos legales que encierran
“La falta de oferta es tan generalizada que se está comenzando a recuperar activos y a hacer promociones en lugares donde hasta ahora no había demanda. Como muchos de los activos de la Sareb están en zonas de segunda, tercera o cuarta línea, en el momento en que se extiende la actividad estos activos comienzan a ser interesantes”, dilucida Xavier Vilajoana, presidente de la Asociación de Promotores y Constructores.
“Esto provoca que se considere el desarrollo de los edificios o estructuras inacabadas”, prosigue Mercedes Blanco. La directora ejecutiva de Fincas Blanco asegura que estos proyectos se están “reactivando” en poblaciones colindantes al área metropolitana de Barcelona y otras más alejadas, donde todavía queda stock. Abundan en mayor medida en la zona mediterránea.
En cualquier caso, la coyuntura ha propiciado la proliferación de comunidades de pequeños inversores enfocadas en chalets o pisos de la burbuja. “Son proyectos con alto potencial de revalorización, en los que intervenimos para rehabilitarlos”, detalla Tony Sotelo, consejero delegado de Carmon Comunidad de Inversores. La diferencia con otra tipología de vivienda es el coste de adquisición, “mucho menor gracias a la situación inicial del activo”.
En este sentido, las cerca de 7.906 viviendas transmitidas el año pasado por la Sareb tuvieron un precio medio de 106.000 euros. Pero más allá de la rentabilidad, Sotelo resalta “el valor social de recuperar barrios y viviendas que estaban en desuso”, aunque esta actividad no está exenta de inconvenientes, entre los que destaca la dificultad para encontrar documentación de las edificaciones, “complejos” trámites con licencias y deudas antiguas. Por eso algunas acaban descartándose. Aunque cada vez colaboran más ayuntamientos, “es un trabajo difícil y engorroso”, asevera.
La escasez de suelo edificable impulsa la demanda de esqueletos de edificios de viviendas del boom
Por su parte, el inversor Diego Moya ve en este negocio una oportunidad para sacar 5.000 viviendas en alquiler al mercado a través de su proyecto Vibex, que reúne a pequeños inversores. “Quedan como nuevos, pero en vez de tardar cuatro años en construirse, el proyecto se termina en un año, e incluso menos”, declara. “La clave está en discriminar bien qué operaciones pueden escalar y generar rentabilidad frente a aquellas que requieren demasiada gestión para un retorno limitado”, apunta Carlos Bajo, director general de Laborde Marcet.
Fondos, bancos y Sareb son los principales vendedores de los vestigios de la burbuja inmobiliaria, si bien a partir de este año la sociedad donará 40.000 pisos de su cartera a una entidad pública creada para reforzar el parque estatal. Solo una pequeña parte seguirá comercializándose.
