El país ha vivido varias crisis del mercado de la vivienda. ¿Cuál es la gravedad de la actual y qué la diferencia de las otras?
Tenemos muy pocas coyunturas en las que no haya problema de vivienda, pero en cada momento toma formas distintas. Durante la burbuja inmobiliaria se producían una gran cantidad de viviendas y la gente tenía crédito para comprar. Y sin embargo, la principal preocupación ciudadana durante siete años fue la vivienda porque los precios subían de forma brutal. Cuando llegó la crisis, los precios frenaron, se dejaron de producir viviendas, dejó de haber crédito y la percepción del problema de la vivienda cayó al puesto 13 aunque en la calle asistíamos a los desahucios. A partir del 2017 empieza la recuperación económica, y comienza a aparecer en el mercado demanda de vivienda que estaba estancada. Pero a diferencia de otras épocas, no hay facilidades de crédito para comprar y además llevamos prácticamente diez años sin construir.
¿Y entonces?
A esta demanda estancada que busca acceder a una vivienda se suma el importante crecimiento de la inmigración de los últimos años, que llega al país y ha de empezar de cero y necesita una vivienda desde el primer momento. Como hay dificultades para comprar, hay un gran aumento de demanda de alquiler. Pero tampoco hay oferta suficiente aquí. En estos momentos asistimos a un choque de oferta y demanda principalmente en la vivienda de alquiler que se traduce en incremento de precios. A ello se añade también la demanda de alquiler de trabajadores extranjeros cualificados, los llamados expatriados, con sueldos muy altos que también buscan alquiler y pueden pagar precios caros. Este fenómeno también presiona.
¿Y los pisos turísticos?
En Barcelona hay 10.000 pisos turísticos con licencia de un total de 800.000 viviendas. Desde el punto de vista de respuesta del mercado de la vivienda, es poco significativo.
La situación, pues, es explosiva.
Es un problema grave porque hay muchísimas personas que no se pueden emancipar. Surge también el fenómeno de alquiler de habitaciones, con familias incluso que viven en una única habitación. Esto es chabolismo vertical.
¿Qué balance hace del primer trimestre de aplicación del tope de los alquileres? Los precios han bajado pero también la firma de arrendamientos.
Las conclusiones que podamos extraer son precipitadas, porque los datos de este primer periodo de control de rentas, de abril a junio, se basan en las fianzas depositadas en el Incasòl meses antes a la aplicación de la regulación de precios. Deberemos esperar a los datos del tercer trimestre para ver algo más claro.
La consellera de Territori i Habitatge, Sílvia Paneque, atribuyó parte de la caída de firmas al trasvase de oferta al alquiler de temporada para esquivar la ley de forma fraudulenta.
Es un fenómeno que está apareciendo. De momento es una sensación. No sabemos cuántos de estos contratos que hubieran sido regulares se habrían pasado a contrato temporal, igual que no sabemos cuántos pisos se habrían retirado del mercado del alquiler para pasar al de compra, como también se dice. En el Observatori estamos analizando la manera de medirlo y concretar su magnitud.
¿Era necesario topar los precios del alquiler en Catalunya?
Estamos en el ratio más elevado de Europa de familias que están destinando más del 40% de sus ingresos a pagar el alquiler, lo que se considera un sobreesfuerzo. La media europea es del 22%- 23%, y nosotros estamos en el 39%-40%. Si dedicas esa cantidad de ingresos a pagar tu vivienda, cualquier pequeña desviación que se produce en el gasto es un gran problema. El mercado está muy tensionado y eso sí que nos lo dicen los datos. La inflación en el mercado del alquiler ha sido muy alta, muy por encima de la inflación general y que la subida de sueldos. Por tanto, era necesario parar esa subida desorbitada de los precios.
¿Y los propietarios?
El control de rentas no es un problema para los propietarios, aunque no les guste, y muchos administradores de fincas me dan la razón. Cuando un inversor compra un piso para ponerlo en alquiler, lo hace pensando en que subirá el precio con el IPC, igual que los cálculos de rentabilidad que hacen los promotores. Pero cuando los crecimientos no son del IPC sino que son 10 veces superiores, como propietario de un piso me encuentro con un crecimiento de la rentabilidad caída del cielo.
¿Y cuál es el problema para los propietarios?
La insolvencia. Que si tienes un inquilino que no te puede pagar, tienes que aguantarte. Esto es un ataque a la línea de flotación de cualquier inversionista, esto hace que no se invierta en vivienda de alquiler. En Catalunya se aprobó la ley del alquiler social obligatorio en el 2007. Esta ley dice que por el mero hecho de ser propietario, estás obligado a hacer una función social y que si el inquilino no te paga, es tu responsabilidad soportar aquella insolvencia. Y eso no puede ser.
El TC ha tumbado ahora estos puntos.
Sí, y es lógico que lo haya hecho. La responsabilidad social es colectiva y, por tanto, de los presupuestos públicos, no del propietario que tiene un piso o que tiene dos pisos o que tiene diez pisos. Aquí debe haber concertación. Si un hogar en situación vulnerable no puede pagar, y yo como Administración no puedo ofrecerle otra vivienda, lo que debo hacer es cubrirle al propietario lo que el inquilino no puede pagar. Es decir, debe haber una cobertura pública, un aval público, que te asegure que si esto ocurre con familias vulnerables, la administración se hará cargo. Y si un inquilino no paga porque no quiere, no por una situación de vulnerabilidad, debería haber un desahucio express.
¿Qué medidas se pueden tomar para aumentar el parque de vivienda?
Existen soluciones a corto plazo, medio y largo plazo. Y debemos jugar con todas ellas. En los últimos quince años se ha abandonado el medio y largo plazo, y éste es el problema. Desde el 2008 prácticamente no se ha construido vivienda. Si no hacemos más viviendas, no saldremos adelante. Y deben hacerse, sobre todo, evidentemente, viviendas de alquiler público, cuyo parque es irrisorio. Hay personas que no pueden pagar, ya no digamos un alquiler de mercado, sino tampoco uno topado. Hay que poner en marcha la maquinaria de la producción de viviendas, la preparación de los suelos, realizar transformaciones urbanísticas. Y todo esto es muy lento.
¿Los plazos que ha puesto el Govern de la Generalitat son viables? Se compromete a crear 50.000 pisos de alquiler social en cinco años.
El plan tiene una parte de nueva construcción, otra de compra por parte de la administración de viviendas vacías y una más de refuerzo de ayudas a las familias para pagar las rentas. Aparte, la Generalitat ha aprobado el plan Territorial Sectorial de Vivienda. Está previsto en la ley del año 2007 y entonces ya se hablaba de llegar a un parque público y social de vivienda del 15%-18%. Hemos tardado casi veinte años en aprobarlo. El Govern también ha dicho que destinará 1.100 millones anuales durante cuatro años a promover alquiler social. Lo valoro porque pasar de 300 millones a 1.100 millones es un salto importante. A ello se ha de añadir lo que llegue a través del Estado. Con todo esto, quizás podamos empezar a hacer cosas.
Qué más propone.
En el Observatori estamos promoviendo el fomento de las Housing Associations, que son sociedades o fundaciones u organizaciones sin ánimo de lucro o con un lucro muy limitado, dedicadas exclusivamente a hacer vivienda social o gestionarla. Esto en Europa es muy habitual. En Francia hay muchísimas, en Países Bajos gestionan el 90% de todo el parque de alquiler social. En Catalunya hay 16 fundaciones que gestionamos 5.000 viviendas. Yo presido una de ellas, Hàbitat3. También reivindicamos el desarrollo sí o sí del plan Territorial Sectorial de Vivienda.
¿Qué papel han de tener los promotores?
En el caso del alquiler, no todos los promotores están dispuestos a un negocio en el que no puedes recuperar la inversión de forma inmediata. Los hay que son más patrimonialistas, pero son pocos. Aparte estamos los promotores sociales. Lo que hace falta es financiación.
¿Y la banca?
La banca prácticamente no financia el alquiler, y no tiene obligación de hacerlo. Teme que si hay impagos del alquiler, el promotor no acabe devolviendo el préstamo. Tanto es así que en Catalunya, casi todas las operaciones de alquiler son a través del Institut Català de Finances. Por tanto, sí tenemos un problema grave de financiación porque no existen unos canales estables y razonables para poder asegurar que se podrán hacer todas estas viviendas necesarias. Se está hablando de las socimis, la búsqueda de privados que pongan su dinero a cambio de una rentabilidad baja, pero que asegure la rentabilidad. Se está hablando de la necesidad, quizás, de emitir unos bonos sociales a nivel europeo, como en los bonos verdes, para financiar la vivienda, ya que toda Europa está preocupada por este tema.
Ha mencionado antes la concertación. ¿Cómo se puede desarrollar?
O establecemos una línea de concertación entre propietarios y administración, o entraremos en una dinámica de enfrentamiento que no va a ningún lado. De forma transitoria, mientras la situación sea crítica, hay que compartir la responsabilidad con la administración. Esto los partidos más a la izquierda no lo aceptan, porque consideran que por el hecho de ser propietario ya eres rico y has de aguantarlo todo tú. Esto es un gran error, porque necesitamos que estas viviendas estén allí, en alquiler. Y que haya más. Por tanto, la vía de concertación es imprescindible, por más difícil que sea, y acompañada evidentemente de recursos presupuestarios. Cuando hablamos de sanidad o hablamos de enseñanza, ¿qué hacemos? Donde no llega la administración con hospitales públicos o con escuelas públicas, hacemos concertación. ¿Por qué no con la vivienda?
¿Un ejemplo?
Se podría garantizar al propietario que, si pone su piso en alquiler por debajo del índice de referencia, la administración le cubre en caso de insolvencia, que tendrá todo el apoyo público. Así enfrías el mercado y al mismo tiempo das garantías y seguridad para que se invierta en parque de alquiler.
