La regulación del mercado de la vivienda da un paso más en Catalunya con la entrada en vigor del tope de precios al alquiler de temporada. El Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya ya ha publicado la ley de medidas en materia de vivienda y urbanismo que aprobó el Parlament el 17 de diciembre, con lo que la norma queda activada y todos los propietarios deberán fijar las rentas con las limitaciones que marca la ley en las zonas tensionadas a partir de ahora, independientemente de la duración del contrato.
En el caso de los alquileres de temporada, además, deberá constar el objetivo del contrato y acreditarlo, destacaron este viernes desde la conselleria de Territori i Habitatge. La medida es fruto del acuerdo de investidura de Salvador Illa con los comunes, en la que la formación de la ex alcaldesa de Barcelona, Ada Colau, exigía extender la regulación al alquiler de temporada para situar en la presidencia de la Generalitat al PSC, entre otras cuestiones.
La consellera Paneque defiende que la regulación ha enfriado las rentas ante las quejas del sector
El objetivo, según el Govern, es evitar que los propietarios esquiven el tope de rentas a través de este tipo de contratos, generalmente de menos de doce meses. En paralelo, se ha aprobado un régimen sancionador que ha motivado la apertura de 30 expedientes y un registro de grandes tenedores para controlar que se cumpla la norma.
La ampliación del tope de rentas ha vuelto a agitar al sector inmobiliario, que considera contraproducente la regulación porque, según ellos, está provocando una desbandada de propietarios hacia la compraventa. Así lo han expresado estos días algunos de los directores de las principales consultoras e inmobiliarias a través de las redes sociales.
El Govern, por contra, defiende que la limitación funciona. La titular de Territori, Sílvia Paneque, destacó hoy que las políticas de vivienda están estabilizando el mercado, tanto de compra como de alquiler, a la vez que se ha logrado enfriar el incremento de precios vivido los últimos años. Las rentas en los municipios en zonas tensionadas –prácticamente, toda Catalunya– alcanzaron los 871,2 euros al mes el segundo trimestre del 2025, un 3% más que en el trimestre anterior.
En el caso específico de la ciudad de Barcelona, los alquileres aumentaron un 4,4%, hasta los 1.135,55. Pese a esta ligera subida, las rentas continúan por debajo del periodo en el que no estaba vigente la regulación. Los alquileres de temporada tienen en general precios mucho más elevados, a tenor de los anuncios que se observaban hoy mismo en los portales inmobiliarios. Los costes de manutención –mobiliario, limpieza, atención al cliente…–, son asimismo más elevados.
Otro de los puntos de colisión está en el tamaño del mercado del alquiler. El sector inmobiliario afirma que crece a menor ritmo, con una ralentización del saldo entre altas y bajas de contratos. Por contra, la Generalitat mantiene que la oferta sigue creciendo. “Desde el primer trimestre del 2024 y hasta el segundo trimestre del 2025, se han incorporado 24.518 nuevas viviendas en alquiler habitual y permanente a los municipios tensados”, detalló Paneque.
Asimismo, desde la Generalitat atribuyen la ralentización del saldo de altas y bajas a una mayor estabilización de los contratos, con arrendamientos más largos. Sea como sea, la oferta de alquiler sigue sin cubrir la demanda. Este desajuste ha hecho que los arrendamiento salgan de los circuitos habituales de comercialización y prácticamente desaparezcan de los portales de la inmobiliarias. Las listas de espera y los contactos están sustituyendo el acceso habitual al alquiler.
¿Cómo se calcula el precio del alquiler en las zonas tensionadas?
Con carácter general, el precio de un nuevo contrato de alquiler debe ser como máximo la renta del último recibo del contrato de alquiler vigente en los últimos cinco años actualizada, detallan en el portal de Habitatge de la Generalitat. Además, si la vivienda es propiedad de un gran tenedor -cinco inmuebles o más-, el precio del alquiler debe estar por debajo de lo que establece el índice de referencia del precio del alquiler. En este caso, se aplica una doble limitación y siempre prevalece el precio más bajo. Si la vivienda no se ha alquilado en los últimos cinco años, tanto si es de un pequeño propietario como de un gran tenedor, el precio del alquiler debe estar por debajo de lo que establece el índice de referencia del precio del alquiler. Se trata de un indicador de consulta pública que se aplica en las zonas de mercado residencial tensado. Establece una estimación del precio del alquiler de una vivienda según el lugar donde esté situado y sus características. Este índice, determinado por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, ofrece un valor inferior y uno superior. El precio del alquiler no podrá superar en ningún caso el valor superior.
