Una herencia va acompañada, a menudo, de conflictos. Y todavía más si la herencia es un edificio en la ciudad de Barcelona, algo que sucede de forma casi exclusivamente en los grandes patrimonios. Pero si la herencia es compartida, pueden surgir dificultades. El dinero, los recuerdos y las emociones se entremezclan en un proceso que puede reactivar tensiones familiares latentes.
Según datos del Col·legi de Notaris de Catalunya, en el primer semestre de 2025 se tramitaron 30.505 herencias en Catalunya. De estas, según Fotocasa Research, un 14% fueron puestas en el mercado inmobiliario, lo que supone un 1% más que el año anterior.
¿Por qué la venta de edificios heredados puede generar conflictos familiares?
“Las diferencias económicas entre los herederos puede generar posiciones opuestas: algunos no pueden afrontar los impuestos o gastos de mantenimiento, mientras otros quieren conservar el patrimonio, creando una tensión entre quien necesita liquidez y quien desea preservarlo”, valora Natàlia Manzana, arquitecta y mediadora en Concilians, una empresa que resuelve situaciones complejas mediante mediación y conciliación.
Estos problemas pueden frenar o retrasar una operación en un momento muy beneficioso para el sector, y es que según datos de CBRE, la inversión inmobiliaria en Barcelona registró en 2024 un volumen que superó los 2.500 millones (un aumento del 30% respecto al año anterior) y se perfila un cierre optimista para este 2025.
La notaria María Armas explica que, antes de iniciar cualquier trámite o proceso, lo aconsejable es que el edificio esté dividido horizontalmente, que es la subdivisión del mismo en múltiples propiedades independientes, y facilitar así su distribución entre herederos.
¿Qué pasa si uno de los herederos no quiere vender?
Desde la empresa especializada en venta de edificios, Renta Corporación, explican que en el caso de que uno de los herederos no quiera vender existen 3 posibles vías:
- Negociación y acuerdo amistoso: llegar a un acuerdo con el hermano que no quiere vender abonándole la parte correspondiente o comprando directamente su parte de la propiedad
- Extinción de condominio: se utiliza cuando varios herederos han heredado un inmueble en común y uno o varios de ellos quieren quedarse con él, mientras que los demás prefieren su parte en dinero. Se formaliza en escritura pública ante notario y se evita el juicio de división de cosa común, que es más lento, costoso y conflictivo
- Demanda judicial de división de cosa común: si no hay acuerdo, cualquier heredero puede acudir a los tribunales e iniciar una demanda de división judicial de la cosa común, de forma que el juez puede ordenar la venta del edificio en subasta.
Para poner a la venta un edificio heredado, no importa su estado o si tiene o no inquilinos, pero sin duda se necesita acompañamiento profesional
Los costes económicos y emocionales de la demora en la venta
En una herencia, el tiempo es oro, ya que cuanto más días, semanas y meses pasen sin llegar a un acuerdo, el problema no desaparece, al contrario: crece. Llegados a este punto, es habitual que el conflicto acabe en manos de abogados y en los juzgados, con el estrés y los gastos que esto comporta.
“Son cargas que recaen sobre unos herederos que, paradójicamente, a menudo no pueden ni disfrutar de los bienes, por eso, cuanto más tarde en resolverse, mayor será el desgaste personal y económico”, apunta la experta en mediación, Natàlia Manzana.
Existen recargos en caso de no liquidar los impuestos correspondientes, Sucesiones y Plusvalía, en un plazo de seis meses
La buena noticia es que existen alternativas. En Catalunya y en España, tanto la Ley 15/2009 como la Ley 5/2012 y la LO 1/2025 refuerzan el uso de la conciliación y mediación para reducir conflictos, preservar relaciones, y evitar llegar a un largo y costoso procedimiento judicial. La notaria María Armas estima un recargo de entre el 5% y el 20% en caso de no liquidar los impuestos correspondientes, Sucesiones y Plusvalía, en el plazo fijado de seis meses, y tener que solicitar prórrogas.
En el momento de ejecutar la venta, existe el pago de una segunda plusvalía, la que cubre el periodo entre la defunción del antiguo propietario y la venta por parte de sus herederos. “Por eso es interesante vender rápido, para reducir la cuantía económica de la misma”, aconseja la notaria.
En una herencia el tiempo es oro: cuanto más tarda en resolverse, más desgaste personal y económico hay
Derecho de adquisición preferente del Ayuntamiento
En el caso de Barcelona, cuando se trata de edificios, el Ayuntamiento cuenta con un derecho de adquisición preferente. Esta figura legal permite al consistorio barcelonés tener prioridad para comprar inmuebles antes que cualquier tercero, en las mismas condiciones económicas ofrecidas.
Además, desde el 27 de junio de 2025 se ha introducido un cambio en el impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, de manera que ahora el comprador de un edificio, ya sea persona física o jurídica, en Catalunya debe pagar un 20% de impuesto, no un 10% como sucedía anteriormente.
Pasos clave para vender un edificio en Barcelona en 2025
Los expertos en venta de edificios de Renta Corporación detallan qué pasos deben tenerse en cuenta para vender un edificio:
1. Revisión legal y situación registral
Debe verificarse la titularidad y propiedad compartida, así como la identificación completa de los copropietarios y que estos están correctamente inscritos en el Registro de la Propiedad. Además, hay que verificar que la aceptación y adjudicación de la herencia han sido formalizadas mediante escritura pública y registradas correctamente.
En cuanto a la detección de cargas y gravámenes, los pasos legales y registrales específicos en casos de herencia son:
- Formalización de la aceptación de herencia ante notario, adjudicar los bienes y tributar el impuesto de sucesiones correspondiente.
- Otorgamiento de escritura pública de partición entre herederos, detallando cómo se reparte el inmueble.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad para actualizar la titularidad a nombre de los herederos o adjudicatarios, permitiendo así la transmisión posterior.
- Posible extinción del condominio si un heredero quiere quedarse con el inmueble. En este caso, deberá compensar a los demás copropietarios. Este procedimiento cuenta con ventajas fiscales y jurídicas.
2. Mediación y acuerdos familiares
La persona mediadora es una figura neutral e imparcial que garantiza que todas las partes puedan expresarse en un entorno ordenado y respetuoso. Su tarea consiste en reducir tensiones, aclarar malentendidos y asegurar que las diferentes perspectivas se escuchen sin confrontación.
“En general, los acuerdos combinan división proporcional, compensaciones económicas y consenso sobre bienes sentimentales. En estos casos, el éxito es mayor cuando se prioriza la relación familiar por encima del beneficio económico”, afirma la experta mediadora Natàlia Manzana.
En este sentido, destacan las fórmulas híbridas —como la copropiedad temporal, el alquiler compartido o la compra-venta escalonada— que conservan el valor de los bienes, facilitan un reparto equitativo y evitan una venta apresurada.
Renta Corporación, líder en la compra de edificios en los centros urbanos de Barcelona y Madrid, estudia cualquier oferta en menos de 24h: edificios residenciales, oficinas, residencias de mayores, hoteles, locales comerciales, naves y suelo industrial
Renta Corporación, expertos en este tipo de operaciones de venta de edificios, explican que es fundamental escuchar a todas las partes, y clarificar la situación legal y económica: “Facilitamos información clara y objetiva sobre la situación registral, fiscal y de cargas del inmueble, así como sobre las opciones legales para proceder, para que todos los participantes tengan una visión completa y realista”, explican.
En caso de no lograr un acuerdo, desde Renta Corporación señalan que las soluciones más comunes son la extinción voluntaria del condominio, la venta conjunta del inmueble a un tercero y repartir el importe según las cuotas de cada heredero.
El último recurso es la división judicial de la cosa común, solicitando al juez que ordene la división o subasta del inmueble.
3. Tasación profesional
La tasación debe considerar factores específicos como la ubicación exacta en la ciudad, el estado de conservación del edificio, las posibilidades de reforma o rehabilitación, y las tendencias del mercado inmobiliario barcelonés para el año en curso.
Es fundamental realizar al menos dos tasaciones independientes para establecer un rango de valor objetivo y evitar disputas entre herederos sobre el precio de venta. Manzana señala que “fijar el precio de mercado de un inmueble heredado puede suponer un reto, especialmente cuando hay desconfianza respecto a las tasaciones propuestas por alguna de las partes”, indica.
Renta Corporación, especialistas en la compra de edificios en Barcelona, analiza y acompaña en cualquier caso, por complejo que sea
4. Aspectos fiscales
La fiscalidad en la venta de edificios heredados en Barcelona incluye varios tributos que es imprescindible planificar correctamente:
- Impuesto de Sucesiones y Donaciones: en Catalunya, este impuesto puede variar significativamente según el grado de parentesco y el valor del bien heredado.
- Plusvalía municipal: el Ayuntamiento de Barcelona aplica este impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos urbanos.
- Impuesto sobre la renta: las ganancias patrimoniales derivadas de la venta tributarán en la declaración de la renta de cada vendedor, con particularidades específicas para bienes heredados.
Para optimizar la carga fiscal en estas operaciones en su fase inicial, Renta Corporación realiza la clarificación de la situación fiscal del inmueble para poder identificar posibles cargas que lo puedan gravar y sus vías de liquidación con las distintas administraciones.
En la fase venta, explican que debe realizarse el análisis de las implicaciones fiscales que se puedan dar en las distintas opciones, para que todos los participantes tengan una visión completa y se eviten supuestos de sobreimposición.
5. Formalización de la venta
Vender un edificio en Barcelona en 2025 es posible sin conflictos familiares si se siguen pasos claros, se cuenta con información precisa y se recurre al asesoramiento profesional adecuado.
El acompañamiento de expertos garantiza que cada fase del proceso se desarrolle con seguridad jurídica y fiscal, minimizando riesgos y maximizando las posibilidades de éxito.
¿Tienes un edificio en Barcelona que necesitas vender?
Renta Corporación te asesora y te guía paso a paso en todo el proceso. Clica aquí y recibe la información que necesitas sin compromiso.
