La compra de vivienda para invertir en Catalunya lleva años estabilizada y con una participación en el mercado que cae ligeramente, a tenor de los datos disponibles sobre las transacciones protagonizadas tanto por empresas y sociedades (personas jurídicas) como por particulares (personas físicas).
Este tipo de operaciones están ahora en el ojo del huracán por la iniciativa del Govern, junto al grupo de Comuns, de estudiar su limitación en un contexto de crecientes dificultades de acceso a la vivienda. El paso ha puesto en alerta al sector empresarial e inmobiliario catalán, que trabaja en una respuesta jurídica para intentar frenar la medida en caso de que salga adelante –la Generalitat quiere emitir una propuesta este mismo mes–. Pero también ha sorprendido porque la compra de inversión no tiene un papel especialmente activo en estos momentos en comparación con otros periodos, según los especialistas consultados.
Entre los pocos datos que arrojan luz sobre este segmento, destacan los recopilados por los notarios. El Centro de Información Estadística del Notariado acaba de publicar una radiografía del comprador de vivienda en el conjunto de España y por comunidades autónomas en el que se observa una leve disminución del porcentaje de adquisiciones por parte de empresas –generalmente con un objetivo inversor– desde que existen registros. Si en el 2007 el 13% de operaciones en Catalunya las realizaban personas jurídicas, cuatro puntos porcentuales más que la media de todo el país, entre enero y agosto de este año la participación está en el 12%, frente a un 10% de media estatal.
Otras comunidades de tamaño o condiciones similares a Catalunya han experimentado sin embargo notables incrementos en este periodo. Es el caso de Madrid, donde la compra de vivienda por parte de empresas y otras sociedades ha pasado del 10% en el 2007 al 14% este año. Baleares, Canarias o Andalucía han vivido también subidas – ver gráfico–. En el acumulado del 2007 hasta agosto del 2025 son Canarias (16%), Catalunya (15%) y la Comunidad de Madrid (13%) las que mayor proporción de compra de vivienda de empresas acumulan, principalmente, por los años posteriores al estallido de la burbuja inmobiliaria y el peso del turismo.
En cuanto a las operaciones para invertir por parte de particulares, una de las pocas fuentes a las que acudir es el informe anual de Tecnocasa y la UPF sobre el estado del mercado de la vivienda. Este indica que, en el 2016, el 36,8% de los compradores de pisos de segunda mano en Barcelona tenía finalidad inversora, cifra que bajó al 23,9% en el 2024. “No se observa una avalancha de inversores que esté capturando el mercado”, valora José García Montalvo, catedrático de la UPF.
El grupo de trabajo que ha constituido la Generalitat y Comuns para estudiar la regulación de estas transacciones tiene como base un informe del Área Metropolitana de Barcelona que defiende la prohibición de comprar pisos siempre que no sea para vivir en ellos dentro de las zonas declaradas como tensionadas, que en Catalunya alcanzan prácticamente a todo el territorio. Contempla, eso sí, algunas excepciones. En el caso de que se compre un edificio entero de viviendas, propone la obligación de destinarlas íntegramente a alquiler habitual (no de temporada). Para aquellos que quieran adquirir una segunda residencia para uso propio, apuesta por limitarlo a una unidad por comprador. También deja la puerta abierta a comprar pisos para familiares, pero lo restringe al segundo grado de consanguineidad.
El informe sobre el que trabajan la Generalitat y los Comuns toma como referencia la ley de Protección Contra la Compra que Países Bajos aprobó en el 2022 y que prohíbe a los inversores adquirir vivienda para alquilar. Uno de los pocos análisis de la medida, realizado por el profesor de Economía de la Universidad de Ámsterdam Marc Francke, destaca que la regulación no ha afectado negativamente a los precios ni al volumen de transacciones, “ya que los barrios se vuelven más atractivos para los propietarios”.
Ahora bien, estos nuevos compradores “tienen mayores ingresos” que los inquilinos a los que reemplazan, añade. “Promover la propiedad de vivienda puede mejorar la calidad del barrio, pero reducir la movilidad y las oportunidades de vivienda para los inquilinos de bajos ingresos”, concluye la investigación.
El posible impacto sobre el mercado del alquiler es precisamente una de las cuestiones sobre las que llama la atención Josep Maria Raya, catedrático de Economía Aplicada del Tecnocampus-UPF. “No existe ningún mercado de alquiler sin inversores”, añade Raya.
Raymond Torres, director de Coyuntura Económica de Funcas, apunta como vía para enfriar el mercado de la vivienda la limitación a las compras por parte de extranjeros no residentes. “Es un grupo que está desequilibrando el mercado”, sostiene.
Sea cual sea finalmente la opción de la Generalitat, la cuestión de fondo está en si todas estas propuestas podrán pasar el corte constitucional.
