España debería estar construyendo vivienda nueva a un ritmo muy superior al actual para hacer frente a la alta demanda existente y la que se producirá en los próximos años. Es el consenso general, tanto de los profesionales como de los políticos y la sociedad. Sin embargo, las cifras con las que se ha cerrado el 2025 evidencian que la edificación de obra nueva no solo no crece, sino que se ha frenado e incluso, en algunos territorios ya con escasa oferta, ha disminuido. En Catalunya, Madrid, Andalucía, Baleares o el País Vasco, entre otras comunidades autónomas, los visados de vivienda a estrenar concedidos durante el año pasado son menos que los del 2024. Los profesionales del sector inmobiliario alertan de que la válvula de la olla a presión que supone el problema de la vivienda silba cada vez con más fuerza.
El Banco de España estima que harían falta 700.000 pisos, cantidad que se elevó en 100.000 unidades respecto al año pasado, para poder alojar a las familias y los jóvenes que van a necesitar un techo donde residir en los próximos años. Pero las cifras de la nueva construcción, un sector que el Gobierno está intentando incentivar (con el nuevo Perte de la construcción industrializada), no cubren ni el 20% de esa demanda.
Según datos oficiales del Ministerio de Vivienda, en los tres primeros trimestres del año pasado, el número de viviendas libres terminadas descendió un 7,9%, un 2,8% y un 4,5% en cada uno de ellos respecto a los datos del 2024. Por tanto, y a la espera del cierre del año, durante los nueve primeros meses del 2025 se entregaron menos pisos que en el ejercicio anterior. En números concretos, hasta octubre se terminaron 66.700 viviendas en España, frente a las 100.000 de todo el 2024.
Las estadísticas de los colegios de arquitectos también reflejan el estancamiento de la edificación. Según los datos publicados esta semana, en el 2025 se autorizó el comienzo de 122.122 nuevas viviendas, lo que supone un incremento de apenas el 2,1% respecto a las cifras del año anterior. Los arquitectos califican estas cifras de “insuficientes” para hacer frente al reto habitacional.
El retroceso en la construcción de viviendas nuevas no solo se aprecia en la terminación de estas, sino también en su inicio. Hasta octubre del 2025 se iniciaron 99.200 viviendas, frente a las 136.200 de todo el 2024, siempre según los datos oficiales del Ministerio de Vivienda. El año 2025 podría cerrar en una cifra cercana a los 140.000 visados, según las proyecciones del sector.
“Nos va a pasar por encima una tormenta”, advierte Francisco Pérez, consejero delegado de Culmia
Los datos de visados de obra nueva por territorios reflejan que el retroceso de la construcción de vivienda en España se produce, precisamente, en las zonas más tensionadas y, por tanto, donde se debería estar construyendo más. Según datos oficiales del Ministerio de Transportes, en Catalunya se concedieron hasta noviembre del año pasado un total de 14.581 visados para viviendas de obra nueva, frente a los 16.931 de todo el 2024. En la provincia de Barcelona, por su parte, los visados autorizados hasta noviembre fueron 11.747, frente a los 13.910 de todo el año pasado. Por tanto, en Catalunya la obra nueva sufrió el año pasado un retroceso.
Una radiografía similar a la de Catalunya se observa en Madrid, Andalucía, Baleares o el País Vasco, las zonas con una mayor presión del país. La excepción es la Comunidad Valenciana, donde en el 2025 sí hubo un repunte de los visados respecto al año anterior.
Si se amplía el foco y se analizan los datos históricos de la construcción en España, se aprecia que el ritmo del sector se encuentra en valores exiguos para la elevada demanda. En este momento, en el país se construye vivienda a un ritmo incluso inferior al de antes de la entrada en el euro. Lejos quedan las más de 860.000 viviendas que se edificaron en el 2006, aunque esa cifra fue considerada por los expertos como un crecimiento insano del mercado.
La tendencia a la baja en la edificación residencial es confirmada por los profesionales del sector, que alertan de una reducción del número de viviendas construidas en las grandes ciudades y zonas turísticas. Hace unos días, Carolina Roca, presidenta de Asprima, la organización que agrupa a los promotores de Madrid, advertía que, en efecto, el 2025 va a cerrar en la capital con “menos visados de obra nueva y permisos de inicios de obra” que los del 2024, lo cual amplía el déficit
La falta de oferta nueva residencial fue uno de los problemas abordados en la jornada inmobiliaria organizada por el IESE en Madrid hace pocos días. En ella participaron también Joan Cambronero, gerente del área de Urbanismo y Vivienda del Ayuntamiento de Barcelona, y Ana de Miguel, consejera delegada de la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid. El diagnóstico de ambos fue claro: es imprescindible agilizar más suelo. El cuello de botella se encuentra, por tanto, en la ley del Suelo, iniciativa varada en el Congreso por la falta de consenso entre los dos principales partidos del país, PSOE y PP. “Es un problema [la falta de oferta] que impacta no solo a vulnerables, sino ya a clases medias y jóvenes”, se concluyó en la jornada.
En Catalunya se concedieron menos visados de obra nueva que en el año anterior
Uno de los principales promotores de España, Francisco Pérez, consejero delegado de Culmia, ofreció un diagnóstico más crudo aún: “La situación es muy grave” y “vemos en nuestro entorno gente viviendo en situaciones que no nos imaginamos”, afirmó, haciendo referencia al problema del chabolismo vertical (varias personas instaladas en habitaciones de forma precaria) que se concentra en grandes ciudades. Para el empresario, “hacen falta soluciones imaginativas”. “La administración debe atreverse a hacer cosas distintas” como, por ejemplo, utilizar suelos previstos para equipamientos y construir vivienda. El directivo catalán concluyó con una advertencia: “Hay que atreverse, si no, nos va a pasar por encima una tormenta”.
La falta de vivienda se refleja directamente en los precios, que no paran de subir. El año pasado, el precio medio de compraventa (incluida obra nueva y de segunda mano) se incrementó un 9,5%, según datos de los registradores de la propiedad. El 2026 refleja una tendencia similar, y Tinsa, los tasadores de inmuebles, certifica un aumento de los precios del 14,4%
Los pisos protegidos no despegan
La vivienda protegida que se está construyendo en España en este momento tampoco es suficiente para hacer frente a la crisis habitacional. El Ministerio de Vivienda destacó hace unas semanas que el 20% de los pisos iniciados en los últimos meses son públicos. Pero las cifras demuestran que en cada uno de los últimos trimestres apenas se han finalizado entre 2.000 y 3.000 pisos protegidos. Lo mismo ocurre con el inicio de obra protegida, cuyas cifras también son insuficientes.
