Catalunya aumenta su liderazgo como la comunidad autónoma más intervencionista en el mercado de la vivienda este 2026. El año arranca con importantes novedades en materia habitacional, la mayoría, fruto de los acuerdos de investidura de Salvador Illa con los comunes. La extensión del tope de precios al alquiler de temporada, que acaba de entrar en vigor esta semana, afianza la regulación de las rentas. El control rige ya en la práctica totalidad del territorio a través de la declaración de zonas tensionadas, así como en todo tipo de contratos residenciales, independientemente de su duración. No hay ninguna otra comunidad autónoma con una aplicación tan intensa de la ley de Vivienda estatal.
Ahora, el Govern se dispone a dar un paso más allá con una medida de alto voltaje: la limitación de la compra para invertir. Desde la Generalitat y los partidos de izquierdas lo denominan “compra especulativa”, si bien no han definido exactamente qué supuestos entran en el saco. A tenor de lo expuesto hasta la fecha, se trataría de toda aquella compra de vivienda que no corresponda a una primera residencia o que no se destine a un alquiler permanente, con algunas pocas excepciones.
La Generalitat quiere tener lista una propuesta durante el primer trimestre de este año. El objetivo es desincentivar este tipo de transacciones y lo harán tocando la fiscalidad e introduciendo condiciones a través del urbanismo, según ha avanzado la consellera de Territori i Habitatge, Sílvia Paneque, en una entrevista a la ACN.
La iniciativa ha puesto en alerta al sector inmobiliario y empresarial, que ve en estas políticas un ataque a la propiedad privada y una socialización de facto. “En la práctica, supone una restricción indirecta del ejercicio de derechos patrimoniales, como el derecho de propiedad o la libertad de disposición de la vivienda, que se ven condicionados por el riesgo sancionador y por la intervención administrativa”, considera Montserrat Junyent, presidenta del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Barcelona y jurista.
En cuanto a la intención de tocar los impuestos para desincentivar la compra para invertir, fiscalistas consultados ven poco margen de maniobra por parte de la Generalitat. Las comunidades autónomas gestionan dos gravámenes en la compraventa de vivienda: el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), aplicable a los pisos usados, y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). El Govern ya reformó el primero en verano pasado, fruto de otro pacto con los comunes, para elevar el tipo al 20% en el caso de los grandes tenedores, aquellos con cinco viviendas o más sin contar la de residencia habitual del propietario –para el tope de rentas, sí cuenta el piso donde se vive–. De este modo quieren disuadir las adquisiciones para invertir y redirigir el mercado de vivienda a las primeras residencias. Fuentes del sector consideran que el Govern podría volver a reformar este impuesto si quiere frenar la participación de fondos o empresas.
El Govern quiere tocar de nuevo los impuestos para condicionar el mercado
Catalunya no podría ir mucho más allá de elevar de nuevo los tipos sobre la vivienda usada o crear algún recargo. Un impuesto específico tendría un incierto recorrido legal, porque no se puede gravar dos veces una misma transacción, y reformar el IVA para las viviendas nuevas es competencia estatal.
En el grupo de trabajo que elabora la propuesta de la Generalitat para restringir la “compra especulativa” hay quien defiende, además de remodelar el ITP, abordar la fiscalidad de las socimis o activar una “fiscalidad disuasoria” para viviendas vacías o turísticas. Se toma como ejemplo, afirman, el “modelo de Singapur” o de Ámsterdam.
Todo ello llega después de que el Govern haya ampliado el derecho de compra preferente de vivienda (tanteo y retracto) y haya activado el registro de grandes tenedores de vivienda, además del régimen sancionador para perseguir ilegalidades.
“Se plantean medidas que suponen diagnósticos contradictorios” sobre la crisis de la vivienda, considera el catedrático de la UPF José García Montalvo. Por un lado, prosigue, la aprobación de las ayudas al propietario frente a impagos que el Gobierno central ha adoptado junto con Casa 47 parece indicar que el riesgo de insolvencia “puede ser el problema”, añade. Por otro –prosigue– el registro de grandes tenedores en Catalunya “manda la señal de que piensa que la causa del problema del aumento del precio del alquiler son los grandes propietarios cuando toda la información existente (notarios, registros, fianzas, etc) muestra que no son un actor relevante en el mercado”.
Desde la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, apuntan en este sentido a la falta de oferta de alquiler. “Las dificultades de acceso persisten porque no hay suficientes pisos en el mercado”, sostiene su gerente, Òscar Gorgues.
Las dificultades de acceso persisten aún así y se consolidan como el primer problema ciudadano
Esta escasez –continúa– ha hecho que las rentas hayan subido ligeramente en el segundo trimestre en Catalunya (últimos datos disponibles) pese al tope, mientras los precios de compraventa siguen al alza.
La intervención del mercado, de hecho, no ha evitado que la vivienda se haya consolidado como el principal problema para los ciudadanos, tal y como apuntan las últimas encuestas de opinión. Otras medidas destinadas a ampliar el parque público, como el plan 50.000 del Govern o la preparación de terrenos para construir 200.000 inmuebles, la mitad, sociales, tendrán un impacto más a medio plazo.
