España promueve vivienda a un escaso ritmo de 127.000 pisos anuales, lo que hace inviable solucionar el problema de acceso a un techo digno en los próximos años. El déficit está cifrado por el Banco de España en unas 600.000 unidades en este momento, pero este seguirá aumentando porque el sector promotor no puede construir más. Falta, por tanto, oferta y la que se genera actualmente apenas cubre el 20% de la demanda.
Los niveles de promoción de vivienda en España han crecido ligeramente en los últimos años, aunque se encuentran muy lejos de los registros de la burbuja. En el 2024 se produjo el pico de permisos de los últimos años, con los citados 127.000, y el ritmo del ejercicio actual es similar, con 56.000 visados aprobados hasta mayo, según las cifras de la construcción ofrecidas por el Ministerio de Transportes a partir de la información que ofrecen los colegios de arquitectos técnicos. El año de mayor apogeo del sector fue el 2006, cuando se autorizó la construcción de 865.000 inmuebles. En este momento, por tanto, apenas se está promoviendo un 15% de las viviendas que se levantaron hace dos décadas. En todo el 2024, los visados fueron los mismos que en septiembre del 2006.
Los promotores denuncian que la ley del Suelo está frenando y encareciendo la edificación
Actualmente, desarrollar un proyecto residencial conlleva una exigente tramitación que puede extenderse durante años. Pedro Fernández-Alén, presidente de la Confederación Nacional de la Construcción (CNC), afirma que “el desarrollo urbanístico en España conlleva entre siete y nueve años de media, aunque hay casos que se prolongan hasta los veinte”. Dicho de otro modo, aunque el sector de la construcción pueda pisar el acelerador y acercarse a cifras similares a los años de principios de siglo para absorber la elevada demanda, las nuevas viviendas llegarían al mercado como pronto en la próxima década.
El presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), Xavier Vilajoana, señala como uno de los principales obstáculos la ley del Suelo. “Actualmente, la normativa no solo te impide seguir adelante si falta algún informe o hay algún problema, sino que te devuelve el planeamiento urbanístico al origen. No permite subsanar y continuar”, lamenta el también consejero delegado de Euroconstruct. En consecuencia, la promoción de vivienda se ralentiza y las obras son más caras porque las empresas tienen que hacer frente a un apalancamiento para financiar el suelo que acaban repercutiendo en el comprador.
Vilajoana añade que la falta de voluntad política no solo se centra en la tramitación de la ley del Suelo (PP y PSOE vetan las iniciativas del rival en el Congreso), sino que también se percibe en autonomías y municipios. “Si no se puede crecer en horizontal, se puede crecer en vertical; sin embargo, no hay consensos para modificar las normativas locales para crecer en altura”, señala. Para desencallar la promoción de vivienda, el empresario apunta que también hay soluciones ya existentes sobre la mesa, como las áreas de reforma interior (ARE), aunque necesitan una actualización. Otro asunto de ámbito político son las inversiones en infraestructuras. “La presión crece en las grandes ciudades y eso impulsa sus regiones metropolitanas. Necesitamos mejorar movilidad para que los desplazamientos de la población hacia sus trabajos no consuman un excesivo tiempo”, concluye Vilajoana.
Mientras la producción de vivienda no arranca, el mercado se recalienta con sus mejores cifras históricas, al nivel de la burbuja inmobiliaria. En los seis primeros meses del año, se vendieron 360.000 viviendas (+20%). Y la presión habitacional crecerá todavía más porque la generación de hogares no para de aumentar. El Instituto Nacional de Estadística (INE) estima que en España habrá casi 3,7 millones de familias más en los próximos 15 años si se mantienen las actuales tasas de crecimiento demográfico, impulsadas por la inmigración. Madrid y Barcelona son dos de las ciudades europeas donde más aumentará la población, según Eurostat.
La nueva demanda también supone retos en cuanto a las características de la vivienda. El INE señala que la fotografía del futuro residencial del país muestra que en el 2039 habrá 7,7 millones de hogares unipersonales, un tercio del total. El parque de vivienda que se edifica hoy no varía respecto al del 2006, ya que en ambos casos el 80% de los visados son para pisos situados en bloques y el tamaño medio incluso crece respecto a los de la burbuja, superando los 100 metros cuadrados.
La construcción también lamenta sufrir un problema de falta de mano de obra. En los años de apogeo, el sector empleó a 2,5 millones de trabajadores; hoy son 1,5 millones y el número de parados registrados roza los 200.000, según la Encuesta de Población Activa. “Es tal la cantidad de trabajadores que se necesitaría que el problema no se soluciona de la noche a la mañana”, lamenta Daniel Cuervo, director general corporativo de la promotora Vía Ágora.
Para intentar caminar hacia soluciones, el Gobierno aprobó en mayo el Perte de la industrialización de la vivienda, dotado con 1.300 millones. El sector defiende impulsar la contrucción de partes del inmueble (fachadas, paredes o baños) en fábricas, como ya hacen Aedas Homes o Vía Ágora. Pero desarrollar esta industria también conlleva tiempo, cuando el problema de acceso a la vivienda es cada vez más acuciante.
