Las donaciones de vivienda entre familiares se han disparado en los últimos años coincidiendo con la crisis de acceso al mercado libre. Cada vez son más los progenitores que regalan un inmueble a sus sucesores sin esperar a fallecer, según los datos del Consejo General del Notariado. En el 2024 se escrituraron casi 55.000 donaciones de vivienda en España y en el primer semestre de este 2025 se realizaron 26.923. Se trata de máximos históricos, muy por encima de las cifras precovid.
Un hombre consulta la oferta de una inmobiliaria en Madrid
Entre el 2018 y el 2024 los notarios certificaron 311.000 donaciones de viviendas. El crecimiento de estos traspasos es de casi el 70% en siete años. Los notarios están viendo que estas decisiones crecen año tras año. “Se trata de una especie de regalo en vida de un padre a un hijo, un adelanto de la herencia ante las dificultades que tienen”, explica Teresa Barea, portavoz del Consejo General del Notariado. El peso de los jóvenes en la compra de inmuebles se ha desplomado hasta el 9% del total.
El fenómeno también ha cogido fuerza en Catalunya pese a contar con una fiscalidad menos ventajosa que otras comunidades autónomas. “Observamos un aumento de donaciones tanto de vivienda como de dinero para adquirir vivienda de uso habitual, sobre todo de padres a hijos”, afirma Raquel Iglesias, vicedecana del Col·legi Notarial de Catalunya. Los datos de la entidad indican que en el primer semestre del 2024 se autorizaron 9.053 donaciones en Catalunya. De ellas, 2.198 fueron de vivienda (24%). En el primer semestre de este año el número creció. De las 10.592 donaciones, 2.340 incluían viviendas.
Entre el 2018 y el 2024 los notarios certificaron 311.000 donaciones, la mayoría de primera vivienda
Los padres están haciendo de colchón de los hijos ante las dificultades de éstos para ahorrar y acceder al crédito bancario. De hecho, no sólo están donando vivienda. También están donando dinero líquido para vivienda. Los notarios no disponen de una estadística clara sobre estas decisiones, pero “sí vemos más donaciones de dinero para la entrada de un piso, ayudar a conseguir la hipoteca o que la cuota de ésta sea asumible”, comenta Iglesias. Los notarios también observan “un incremento de transmisión de vivienda y dinero a la vez, para que los hijos puedan realizar la reforma que el inmueble necesita”.
El número de donaciones de vivienda en España difiere dependiendo del territorio. Así, entre el 2021 y el 2024, en Andalucía hubo 38.000 traspasos y en Madrid, casi 30.000. En Catalunya, en cambio, apenas 18.000. El motivo de estas cifras hay que encontrarlo en los impuestos. La vicedecana del Col·legi Notarial de Catalunya recuerda que la fiscalidad en la donación “es exigente” y aboga por hacerla más atractiva para facilitar “la circulación de riqueza y de patrimonio”.
La donación de vivienda es una transferencia en vida, recuerda la abogada y economista Concha Carballo Casado, socia fundadora de Carballo Asociados. La persona que recibe la donación de una vivienda debe pagar el impuesto de donaciones, que es progresivo y varía en función de la autonomía. En Catalunya los tipos son del 5%, 7% y 9% según el tramo. Además puede existir la plusvalía municipal. El donante, por su parte, tiene que declarar la ganancia patrimonial, si la hubiera, en la renta, pero si es mayor de 65 años, está exenta de tributación.
En Andalucía se multiplicaron las cesiones tras la reforma del impuesto de Moreno Bonilla
En Catalunya las donaciones de vivienda y las de dinero a los hijos tienen algún beneficio fiscal. Se puede reducir el valor del importe donado en un 95%, pero con algunos límites: hasta 60.000 euros y para la primera vivienda. Existe, además, un tope máximo de edad del hijo (36 años) y de IRPF del donatario (36.000 euros).
Carballo Casado considera recomendable bonificar en un 100% el coste fiscal total de la transmisión de vivienda de padres a hijos para ayudar a la emancipación. “Los elevados impuestos de esta transmisión frenan sensiblemente esta opción y las medidas en Catalunya, si bien han llevado a un aumento de las donaciones de dinero para la adquisición de la vivienda habitual, no son suficientes para lograr un objetivo óptimo”, afirma la especialista.
Los expertos son partidarios de una fiscalidad favorable para fomentar la emancipación
Que la fiscalidad anima a donar vivienda se pudo certificar en Andalucía. En el 2018 hubo 1.656 donaciones de pisos y en el 2024 se rozaron los 10.000. El motivo: la reforma del impuesto de sucesiones y donaciones tras la llegada de Juanma Moreno a la Junta. “Cuando las familias planifican su futuro valoran las condiciones jurídicas”, destaca Teresa Barea. Madrid aprobó en verano una nueva rebaja del impuesto de sucesiones y donaciones entre hermanos, tíos y sobrinos. Los notarios creen que en próximos años crecerán aún más las donaciones.
Para José María Mollineda, del sindicato de técnicos de Hacienda Gestha, las ayudas fiscales “benefician a personas con grandes patrimonios inmobiliarios en mucha mayor medida que a la clase media”.
La tributación es mayor que en las herencias
Las familias interesadas en donar una vivienda a sus hijos tienen que asumir que la tributación es mayor que en el caso de las herencias. Los impuestos que gravan estas cesiones son tres: Sucesiones y Donaciones, Plusvalía Municipal e IRPF (con dos excepciones). Aún así, los notarios certifican que se trata de una opción demandada en sus despachos. Se trata de un acto jurídico de solidaridad intergeneracional”, opinan desde el Consejo General del Notariado. Advierten que las métricas van en aumento y que en las operaciones ya están empezando a aparecer abuelos que donan su vivienda o dinero a sus nietos.
