Govern y Comunes han cerrado un pacto para los presupuestos del 2026 -Salvador Illa negocia ahora con ERC- que incluye medidas de calado. La más llamativa, la limitación a la compra especulativa de vivienda. El Ejecutivo catalán se ha comprometido con el partido de la ex alcaldesa de Barcelona, Ada Colau, a preparar un proyecto de ley que regule estas operaciones antes de que acabe junio de este año. Para ello, tomará como referencia los cuatro informes del grupo de expertos que avalan la restricción, así como la propuesta legislativa introducida en el Parlament por los propios Comunes. El objetivo es promover de forma preferente la compra de vivienda para residir en ella por parte de particulares y frenar las operaciones con fines de inversión. De esta manera, consideran en el Govern y los Comunes, el mercado estará más equilibrado, ya que ahora los particulares se encuentran en inferioridad de condiciones respecto a los inversores, que pueden pagar precios más altos por la vivienda.
Pero, ¿quién especula con los inmuebles? De momento, ni el Govern ni los Comunes han aportado datos precisos de la participación en el mercado de los compradores de inversión ni de su perfil. Existen, sin embargo, algunos datos que permiten trazar una aproximación sobre quién estaría usando la vivienda para hacer negocio.
El Centro de Información Estadística del Notariado publicó hace unas semanas una radiografía del comprador de vivienda en el conjunto de España y por comunidades autónomas en el que se observa una leve disminución del porcentaje de adquisiciones por parte de empresas –generalmente con un objetivo inversor– desde que hay registros. Si en el 2007 el 13% de operaciones en Catalunya las realizaban personas jurídicas, cuatro puntos porcentuales más que la media de todo el país, entre enero y agosto de este año la participación está en el 12%, frente a un 10% de media estatal. Es decir, al menos el 12% de compra de vivienda realizada en Catalunya en el primer semestre del 2025 la realizaron empresas.
En cuanto a las operaciones para invertir por parte de particulares, una de las pocas fuentes a las que acudir es el informe anual de Tecnocasa y la UPF sobre el estado del mercado de la vivienda. Este indica que, en el 2016, el 36,8% de los compradores de pisos de segunda mano en Barcelona tenía finalidad inversora, cifra que bajó al 23,9% en el 2024.
Otra de las cifras que los partidarios de regular la compra aportan es la de hipotecas constituidas sobre vivienda. Alrededor del 50% de pisos se compran al contado, indican los datos de los Notarios, una cifra que se ha mantenido bastante estable los últimos años. Ahora bien, que se compre al contado no significa necesariamente que se destine a inversión. Las compras de reposición, para familiares (hijos o nietos) o las segundas residencias también suelen estar en este saco. Estos datos, por tanto, no son concluyentes.
Uno de los informes del grupo de expertos del Govern ofrece también detalles de los compradores especulativos. Se trata del análisis de Jaime Palomera, investigador del Instituto IDRA. Éste apunta a que entre el 2014 y el 2024 el 15% de las adquisiciones de vivienda las realizaron extranjeros no residentes, probablemente para invertir y obtener altas rentabilidades. Por otro lado, denuncia una acumulación de inmuebles, pues asegura que el número de grandes propietarios ha crecido un 20% en la última década.
En el caso concreto de Barcelona, epicentro de la crisis habitacional en Catalunya, la ciudad ha concentrado la mayor inversión de toda España vía Golden Visa -medida ya suprimida-, según Palomera. Por todo ello, el investigador concluye que la demanda de vivienda está artificialmente inflada por actores que no necesitan un piso para residir en él.
Los datos accesibles a día de hoy para determinar el perfil de especulador de vivienda y su participación en el mercado inmobiliario son, pues, parciales. Pero la falta de oferta de vivienda en las grandes áreas urbanas y la consiguiente subida de precio es una realidad palpable.
