Las empresas que están inmersas ahora mismo en buscar nuevas oficinas en los centros de negocios de Barcelona y Madrid seguramente hayan topado con un problema en común. La escasez de espacios de trabajo para alquiler se está instalando en el corazón de las dos grandes ciudades españolas. Esto se ha notado especialmente en el segmento prime , oficinas de máxima calidad y con altos estándares de diseño, servicios y sostenibilidad.
Según datos facilitados por la consultora inmobiliaria JLL, la tasa de disponibilidad en Madrid ronda el 8,8%, y en Barcelona, el 8,5%. Ahora bien, estos porcentajes bajan más si nos fijamos en los centros históricos y de negocios de ambas ciudades. En la capital española hay tan solo un 1,8% de espacio en edificios de máxima calidad ubicados en el llamado CBD (las siglas de central business district , en inglés), mientras que en la catalana queda un 3%. En el centro, Madrid tiene una tasa del 3%, y la de Barcelona apenas supera el 4%.
Estas cifras contrastan con la disponibilidad en el mercado de oficinas de la periferia. En las zonas del 22@, el entorno de Fira de Barcelona y la primera corona metropolitana, aún queda un 15,6% de espacio libre, y en Madrid, con solo salir de la M-30 la tasa sube hasta el 12,4%. “Esto obliga a las compañías a anticipar mucho la toma de decisiones y reconsiderar ubicaciones alternativas. Se está dinamizando la periferia porque, si te fijas en la renta y la disponibilidad del centro, no te queda más remedio”, apunta Adriana Gorri, directora de asesoramiento en arrendamient de JLL.
El desequilibrio entre oferta y demanda también se ha traducido en unas rentas en niveles máximos. Según la consultora, a cierre del 2025, el coste de las ubicaciones prime en Madrid fue de 44 euros el metro cuadrado al mes, y de 31,50 en Barcelona. Con estos precios, si nos imaginamos una gran sede corporativa estándar de unos 10.000 metros cuadrados, el alquiler mensual se dispara hasta cerca de los 440.000 euros al mes en una oficina madrileña y a 315.000 en el caso barcelonés.
“Existe un desequilibrio de oferta de calidad. La fuerte presión sobre las rentas responde también a la insuficiente oferta de oficinas de calidad. A nivel global se observa un patrón generalizado: la demanda de espacios bien ubicados y equipados crece más rápido que la capacidad del mercado para producirlos”, valora José Mittelbrum, director sénior y responsable de transacciones en el mercado de CBRE.
El sector teme que la construcción de nueva oferta de edificios no avancea un ritmo suficiente
Según datos de esta consultora inmobiliaria, en el 2025 la contratación rozó los 500.000 metros cuadrados en Madrid, con un leve descenso interanual del 7%. Por primera vez en tres ejercicios, la periferia superó al interior de la M-30 al concentrar el 52% de la demanda.
Por otro lado, Barcelona registró 319.000 metros cuadrados contratados, un 16% más que en el 2024. El distrito 22@ volvió a ser el principal motor del mercado, concentrando el 43% de la contratación y siete de las diez mayores operaciones del año. El primer trimestre de este 2026 ya ha empezado con fuerza en el mercado barcelonés, que ha registrado niveles de contratación entre un 40% y un 60% más altos que hace un año.
Aun así, a los profesionales del sector les preocupa que el contexto de oferta restringida se termine volviendo en contra. Mittlebrum avisa de que la entrega de edificios de oficinas se ha reducido a la mitad en los últimos cinco años y, en Madrid, señala directamente la destrucción del stock disponible dentro de la M-30. “Madrid no tiene un 22@. Su esperanza será el desarrollo de Madrid Nuevo Norte [un ambicioso proyecto urbanístico previsto para el 2030]”, recuerda también Javier Bernades, director de oficinas para la región EMEA en la consultora inmobiliaria Cushman & Wakefield.
En cambio, la consejera delegada de Savills Barcelona, Anna Gener, cree que el 22@ aún ofrece margen para seguir promoviendo oficinas en Barcelona. “Hay mucho suelo pendiente de desarrollo. A medida que la disponibilidad de oficinas se vaya reduciendo al ritmo que lo ha estado haciendo en los últimos dos años, los actores inmobiliarios retomarán la actividad promotora”, remarca.
Gorri, de JLL, prevé que, entre Madrid y Barcelona, la oferta futura de oficinas disminuya más de un 65% a lo largo de los próximos tres años. Si en el 2024 y el 2025 entraron proyectos por entre 350.000 y 400.000 metros cuadrados, en los siguientes ejercicios (2026-2028) se estima una reducción a solo 150.000 metros cuadrados anuales.
Las ubicaciones fuera de la M-30 atrajeron el 52% de la demanda, y el 22@ concentróel 43% en Barcelona
Fuentes de Colonial, otro de los grandes actores del sector, insisten en mantenerse fuertes en las ubicaciones prime, aunque también han optado por buscar “nuevas centralidades” en las grandes ciudades. Un ejemplo es su complejo Madnum, situado en la zona de Arganzuela, junto a Atocha, que, pese a no ser un distrito de negocios per se, atrae clientes por estar bien conectado y ofrecer espacios modernos.
Las empresas cada vez buscan oficinas con más prestaciones, y a las expectativas básicas de espacio y ubicación se les suman nuevos requisitos medioambientales o incluso vinculados al ocio. “Se busca generar entornos con una experiencia positiva para los empleados. Charlas, actividades deportivas o cualquier iniciativa para que tengan más motivos para ir a la oficina”, enumera Bernades. Los augurios de que el teletrabajo acabaría con la demanda del mercado de oficinas no se cumplieron, y ahora son estos edificios de mayor calidad los más buscados por las corporaciones.
