Un nuevo territorio acaba de caer por completo este mes en manos de inversores extranjeros. Se trata de los servicers , cuya misión consiste desde los años de la crisis financiera en gestionar los activos tóxicos de la banca, afectados por los impagos y con un valor inferior al de mercado. Tras varias mutaciones, estas empresas siguen haciéndose cargo de los inmuebles problemáticos, con funciones que van desde el cobro de los alquileres hasta la gestión de los gastos de comunidad, pasando por la situación de los inquilinos morosos. Lo hacen mientras las firmas internacionales han ido concentrando el sector y tomando el control hasta dominarlo por completo. En manos de estos inversores se encuentra ahora la venta de carteras inmobiliarias valoradas en miles de millones de euros, incluida la de la Sareb.
El último movimiento se produjo este mes y deja el mercado reducido a un grupo de operadores que pueden contarse con los dedos de una mano. El fondo británico Pollen Street, creado hace más de una década por una exdirectiva de Royal Bank of Scotland, Lindsey McMurray, compró a comienzos de agosto Servihabitat, la histórica inmobiliaria de La Caixa, nacida en los años noventa y convertida en los años de la crisis en un servicer.
Servihabitat era propiedad hasta este mes de Coral Homes, participado en un 80% por Lone Star y en un 20% por CaixaBank. Si Lone Star se hacía cargo de la gestión del servicer , CaixaBank conservaba una participación indirecta, de la que ahora se desprende. Su salida definitiva del negocio se suma a la de otros bancos en los últimos años, como el Sabadell o el Santander. Enfocados en su actividad tradicional, tienen sus propias inmobiliarias, pero no trabajan para terceros y prefieren guardar las distancias con la parte más conflictiva del ladrillo.
Uno de los grandes retos será la venta de activos de la Sareb como parte del plan de vivienda asequible
La operación es un golpe maestro para Pollen Street, que pasa de ser un fondo poco conocido a uno de los reyes del ladrillo español, aunque sea a cuenta de trabajar con las carteras de terceros. En el 2023 compró el servicer Finsolutia y en el 2025 se hizo con Hipoges. Según indica, suma ya activos bajo gestión por cerca de 60.000 millones de euros.
Tras esta compra, el mapa de los servicers queda ahora dividido en cinco grandes regiones de bandera extranjera. Sus dueños han sabido sacar provecho a la determinación de los bancos de mantenerse lejos del ladrillo. Ofrecen a cambio unos niveles de profesionalización que no están al alcance de las entidades.
El grupo sueco Intrum, participado por fondos de su país, compró en el 2019 al Sabadell el 80% de Solvia y en el 2022 el 20% restante, a lo que suma las adquisiciones de Aktua y Haya Real Estate. Gestiona unos 135.000 activos de bancos como el BBVA o Ibercaja.
CaixaBank, el Sabadell y el Santander han ido vendiendo todas sus participaciones en estas empresas
Otros grandes actores son dos fondos estadounidenses, Blackstone y Cerberos. El primero es dueño de Aliseda y Anticipa, con cerca de 100.000 activos y créditos, mientras que el segundo controla Gescobro, una firma en su momento perteneciente al fondo español Miura, a la que la consultora Axis atribuye activos por unos 6.850 millones.
El panorama lo completa Altamira, del grupo italiano DoValue, propiedad a su vez de firmas como las estadounidenses Bain o Tiber, del inversor Paul Singer, el fundador del fondo activista Elliott Management. Con activos por unos 14.000 millones, Altamira fue en su momento propiedad del Santander, que vendió el 85% hace más de una década y el 15% restante hace tres años.
El papel de los servicers gana ahora relevancia por el momento del sector inmobiliario, en el que los precios no dejan de subir y desaparece la toxicidad que durante años ha acompañado al valor de los activos. Llega la hora de sacar al mercado los inmuebles y serán los inversores extranjeros los encargados de controlar el proceso.
La compra de Servihabitat por Pollen Street acaba de decantar el negocio de los ‘servicers’
Un caso destacado es el de la Sareb, que en junio adjudicó la gestión de sus activos a Aliseda y Servihabitat, en uno de los mayores contratos del sector. Fue también un golpe de efecto para Pollen Street, ya que su servicer Hipoges había perdido el contrato, ahora adjudicado en parte a la empresa que acaba de adquirir. La Sareb aún conserva una cartera de más de 15.000 millones de euros, frente a los cerca de 50.000 millones en los años de la crisis.
Con el nuevo contrato de la Sareb, los servicers Aliseda y Servihabitat gestionarán ahora una cartera de 4.860 millones de euros para su desinversión, además de las más de 40.000 viviendas reservadas para traspasarse a Casa 47 y convertirse en asequibles. Serán las responsables de realizar todas las labores necesarias para alcanzar su condición de habitabilidad, asegura la Sareb.
No hay mucha información sobre el peso de cada servicer en el sector, si bien dos firmas, Axis Corporate y Atlas Insight, han hecho los principales esfuerzos por aunar unas cifras que a menudo mezclan créditos con inmuebles y suelos. Calculan que el volumen gestionado con estas empresas en España ronda los 160.000 millones de euros. Una enorme bolsa de propiedad cuya valor resplandece más de una década después.
Entre la vivienda social y la venta de activos tóxicos
Conocida en el momento de su creación como el banco malo, la Sareb tiene un pie en cada uno de los dos momentos más sensibles del mercado inmobiliario de los últimos años. Por un lado, mantiene el mandato recibido en el 2012 de sanear los activos devaluados de la banca, en ocasiones fruto de embargos o con inquilinos que han dejado de pagar. Por otro lado, emerge ahora como una herramienta dentro de los intentos del Gobierno por crear un parque de vivienda asequible.
Entre medidas, los servicers encargados de la gestión de sus activos deben conjugar ambos propósitos, y hacerlo con velocidad. A la presión del Gobierno por transferir una parte de la cartera para vivienda social se suma la fecha de liquidación prevista para la propia Sareb, en noviembre del 2027. En ese momento, debería haber dado salida a los activos de la crisis y haber saneado en la medida de lo posible el agujero de la burbuja inmobiliaria.
Desde su creación, ha vendido 259.077 activos por 22.991 millones, según su último informe anual. De los cerca de 15.000 millones que le quedan en cartera, el 77% son préstamos y el 22%, inmuebles. El año pasado, la Sareb ya inició el traspaso de viviendas a Casa 47, la sociedad creada por el Gobierno para resolver el problema. Tiene además más de 10.000 contratos de alquiler social.
