El suelo se ha convertido en el santo grial de la crisis de la vivienda. Sin suelo urbanizado no hay casas para promover los 750.000 nuevos inmuebles que, según el Banco de España, harían falta en este momento para poder solucionar el problema habitacional. El déficit será en el 2028 de un millón. Pero en contra de la opinión de algunos expertos que promueven una nueva ley para agilizar la construcción de pisos, la información técnica disponible en el Ministerio de Vivienda señala que España tiene suelo más que de sobra ya urbanizado para poder construir hasta 6,7 millones de viviendas, 1,5 millones en las ciudades con precios más tensionados. El investigador de Funcas, Ignacio Ezquiaga, los llama “suelos en manos muertas” y el profesor de la Universidad de Girona, Josep Maria Aguirre Font, los denominan “suelos vacantes”. La clave de sus estudios es que no hace falta suelo nuevo, sino movilizar el que ya está urbanizado, pero parado.
Esta bolsa de suelo urbanizable sin transformar viene arrastrándose desde la burbuja inmobiliaria. Son activos, en su mayoría adquiridos a precios sobrevalorados y concentrados en pocas manos, apunta el profesor Aguirre en un reciente documento titulado “La movilización de suelo vacante en España: mecanismos para garantizar la disponibilidad de suelo asequible”. Sus propietarios son fondos de inversión, principalmente, o la Sareb, que heredaron estos terrenos y que ahora no quieren movilizarlos porque perderían parte de su inversión o porque prefieren venderlos en un futuro a un mejor precio. El suelo es El Dorado en este momento para solucionar la crisis de vivienda.
En los centros de Barcelona y Madrid podrían construirse 500.000 inmuebles en los suelos parados
La tesis central de Ezquiaga y Aguirre es, por tanto, que en España no falta suelo clasificado. Es decir, aprobar una nueva ley del Suelo no es tan imprescindible. Lo que defienden ambos expertos es que es imperioso construir en esos suelos vacíos. Por tanto, añade Aguirre, “deberíamos articular mecanismos para sacarlos al mercado” y construir esas 6,7 millones de potenciales viviendas. El parque residencial aumentaría rápidamente en más de un 25% con esta medida, señala.
Una opción que plantea Aguirre es la de que el suelo urbanizable no ejecutado en un determinado plazo se convierta automáticamente, de nuevo, en suelo no urbanizable. Otra posibilidad es la venta forzosa de terrenos a sus propietarios ante la crisis de acceso a vivienda que existe. Aguirre también propone expropiaciones a valor real del suelo o, incluso, una ejecución directa o indirecta por la administración competente. El objetivo final es acercar la clasificación de la ejecución y evitar la retención de suelo por parte de sus propietarios.
Las movilizaciones forzosas de suelo se están aplicando ya en España. El ayuntamiento de Cartagena, del PP, recurrió a este mecanismo para construir pisos nuevos en el centro. Más lejos han llegado en la cercana Lorca, donde el consistorio, también del PP, ha expropiado de forma forzosa un terreno en una céntrica calle para construir 17 viviendas.
Otros ayuntamientos disponen de un registro de suelos vacantes. Es el caso del de Barcelona. El objetivo es que si un terreno está parado durante dos años, el consistorio pueda iniciar una expropiación forzosa, adquirir el terreno a precio de mercado y destinarlo a la construcción de vivienda protegida. En Madrid también existe un registro similar.
Los cálculos de Ezquiaga, extraídos del Sistema de Información Urbana (SIU) de Vivienda, son que en los suelos vacíos a cierre del 2025 se podrían construir 350.000 viviendas en Madrid y 142.000 en Barcelona. En las 86 áreas urbanas más grandes, el suelo vacante sitúa su potencial en casi 3 millones de viviendas. En las 15 mayores áreas la capacidad es de 1,5 millones de pisos. Suelo, en definitiva, hay, lo que haría falta es que se construya en él.
