El decreto que permite a los inquilinos solicitar una prórroga de sus contratos de alquiler está provocando nuevos efectos adversos en un mercado ya de por sí tensionado. Los perjudicados vuelven a ser los inquilinos que compiten en las grandes ciudades por encontrar una vivienda a la que poder acceder. En las dos semanas que la norma lleva en vigor, inmobiliarias, despachos de abogados e intermediarios alertan de un nuevo frenazo a las operaciones de arrendamiento.
La ley permitiría a los inquilinos solicitar una prórroga de sus contratos de alquiler que finalicen entre el 22 de marzo del 2026 y el 31 de diciembre del 2027. Sumar exigió esta medida en el Consejo de Ministros extraordinario que aprobó el primer escudo anticrisis por las consecuencias de la guerra en Oriente Medio, y desde entonces diversos ministros de este área del Gobierno de coalición están instando a que los inquilinos soliciten a sus caseros la prolongación automática de los contratos. El área socialista del Gobierno no ha querido poner ningún problema a este movimiento, aunque distintos expertos advierten que la medida cuenta con serias dudas legales, ya que todo apunta a que decaerá en los próximos días. El Ejecutivo no cuenta en este momento con los apoyos necesarios para convalidar el decreto en el Congreso de los Diputados, y Junts ya ha dejado claro que no cambiará su posición, imprescindible en la votación.
En este maremágnum legal, los propietarios de viviendas están frenando operaciones de arrendamiento. “Hemos observado una paralización del mercado del alquiler”, afirma Eva López, presidenta de la asociación de inmobiliarias de la provincia de Barcelona Immosomni y fundadora de Fincas Eva. “Vemos casos de propietarios que tenían pensado poner su piso en alquiler y que, tras el decreto, han frenado la decisión hasta que todo se aclare”, añade.
La medida afectaría a 400.000 contratos y a más de un millón de personas entre Madrid y Catalunya
El Ministerio de Derechos Sociales, promotor de la medida, asegura que más de un millón de contratos de alquiler expirarían entre este año y el próximo. La medida, por tanto, tendría un alcance amplio. El departamento de Pablo Bustinduy se apoya en datos del Panel de Hogares que desarrolla la Agencia Tributaria en colaboración con el INE y el Instituto de Estudios Fiscales. Madrid sería la ciudad más afectada por la prórroga, con 225.000 contratos y más de 600.000 personas. Le sigue Catalunya, donde la medida impactaría en 175.000 contratos y 475.000 personas.
Otro efecto indeseado de la medida se aprecia en el mercado de compraventa. Los expertos consultados apuntan que operaciones sobre inmuebles que se encontraban alquilados pero que iban a venderse en los próximos meses se han frenado porque el inquilino ha solicitado la prórroga del inmueble. En las gestorías hay contratos de arras preparados que no se han llegado a firmar por este motivo. Lo explica Mercedes Blanco, consejera delegada de Vecinos Felices y vocal de Pimec en el Consell Assessor de l’Habitatge, quien apunta que el efecto viene de lejos: “Desde hace meses vemos un porcentaje alto de propietarios que, cuando vence el contrato de alquiler, notifican que no lo renovarán porque el contexto está desincentivando que lo mantengan en ese mercado”. “Muchos de ellos no podrán poner el piso a la venta ahora”, con esta medida, “así que se frenan las ventas”. “La inseguridad es muy alta, y puede que se acumulen los litigios si el decreto ley decae”, comenta Blanco.
La inseguridad, en efecto, es alta. No solo entre los propietarios, sino también entre los inquilinos. Juan Carlos Álvarez Cortizo, consejero delegado de Vivara, empresa especializada en la gestión integral del alquiler residencial, denuncia que a quien más afecta esta situación es a quien está pensando entrar en el mercado del alquiler. El decreto, afirma, “introduce un nivel de incertidumbre muy grande, con posibles pleitos, incluso, y esto no es lo más recomendable”. Recuerda el contexto en el que se encuentra el mercado, donde “el gran problema es la falta de oferta”. “En el segundo trimestre del 2025, últimos datos disponibles, el saldo de altas y bajas en Barcelona es negativo, y eso es muy relevante, porque el gran perjudicado es el aspirante a inquilino”, remarca. Las colas del alquiler son cada vez más largas. “Ahora mismo, una persona joven o con ingresos medios, cuando va al mercado de alquiler, tiene delante una cola inmensa; y el propietario elige a quien da más garantías”, enfatiza el empresario, que habla de un “verdadero drama”.
Hay propietarios que han frenado el arrendamiento de sus viviendas, lo que amplía el problema
El decreto, por tanto, está reduciendo aún más la oferta de alquiler, incluso a medio y largo plazo, en las zonas más tensionadas del país. Iñaki Usain, personal shopper inmobiliario en Barcelona, afirma que “estamos empezando a ver propietarios que están frenando su decisión futura de poner un piso en alquiler tras la aprobación de la medida porque, aunque no les afecte de momento, no saben si esta medida se puede extender, como pasó con la moratoria de los desahucios aprobada por la guerra de Ucrania”. “El mensaje que se envía desincentiva la oferta de alquiler porque se demoniza al propietario”, concluye. “¿Qué soluciona la prórroga del alquiler? ¿Arregla el problema de oferta que tenemos?”, se pregunta Eva López.
Récord de compras de extranjeros
El mercado inmobiliario español cerró el 2025 con un récord histórico absoluto de compraventas realizadas por ciudadanos extranjeros. En total, se registraron 97.480 operaciones de segunda residencia, lo que supone un crecimiento interanual del 5% y la cifra más alta de toda la serie histórica, según datos del Colegio de Registradores. El mayor crecimiento, del 23,7%, corresponde a los ciudadanos de los Países Bajos, con 6.153 compraventas. Desde el 2014, las operaciones de los neerlandeses se han disparado un 542%. No obstante, la primera y la segunda posición en volumen siguen en manos de británicos y alemanes. Alicante y Málaga lideran el interés del comprador extranjero.
