Los ministros de Sumar del Gobierno han estado estos días alentando a los inquilinos a que pidan la prórroga de dos años del alquiler que recoge el real decreto del 21 de marzo antes de que decaiga este mes en el Congreso, tal y como se prevé. Los contratos que venzan entre el 22 de marzo de 2026 y el 31 de diciembre de 2027 tienen derecho a extenderse dos años más, indica la norma que aprobó el Ejecutivo contra los efectos de la crisis de Oriente Medio.
Ahora bien, esta medida no siempre sale a cuenta y, de hecho, tiene una aplicación algo menor de lo que se ha difundido, sostienen colegios profesionales y juristas. Todo ello se debe a la “maraña legislativa” que rodea el acceso a la vivienda, afirman las fuentes consultadas, lo que dificulta aclararse y saber a ciencia cierta qué ley y qué artículos resultan más provechosas en cada circunstancia. La dificultad para orientarse es tal que incluso entre el propio sector de la vivienda existen discrepancias y dudas serias sobre cómo incorporar este decreto y qué ocurrirá si finalmente decae por falta de apoyos parlamentarios.
“Hay que mirar las circunstancias del contrato por si existen opciones más ventajosas”, advierte el sector
De momento, en el Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona i Lleida han detectado que una parte de inquilinos están saliendo perjudicados por acogerse a él sin evaluar otras alternativas. Lourdes Ciuró directora jurídica de la entidad, explica que han encontrado casos de inquilinos cuyos contratos vencen en pocas semanas y cuyo propietario no ha avisado de la extinción en los cuatro meses mínimos preceptivos que indica la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). ¿Qué ocurre? Que en estas circunstancias, los inquilinos tienen derecho a lo que se conoce como prórroga tácita: la extensión de hasta tres años del contrato de forma obligatoria. Esto ocurre, como se ha mencionado anteriormente, cuando el dueño del piso no informa de la finalización del alquiler al menos cuatro meses antes de la fecha de expiración.
“Los inquilinos que están pidiendo la prórroga del contrato de dos años en estas circunstancias están perdiendo un año de alquiler”, sostiene Ciuró.
En la misma dirección apunta Joan Manuel Trayter, catedrático de Derecho Administrativo y presidente de la Asociación Española de Derecho Urbanístico. Este especialista avisa asimismo que la vigencia del decreto se da en 30 días naturales, “y no hábiles como se ha dado a entender”. Incluso va más allá: Trayter sostiene que la ley impide pediría una prórroga cuando el contrato aún no ha acabado.
Diferentes análisis que se están realizando en estos momento en el ámbito jurídico indican que los contratos realmente sujetos a este real decreto están muy acotados. Entre ellos, una gran parte correspondería a los arrendamientos en los que el propietario es una persona física y que se firmaron entre el 19 de diciembre del 2018 y el 24 de enero de 2019, además de aquellos que se firmaron en zonas tensionadas entre el 6 de marzo y el 31 de diciembre de 2019, siempre que el arrendador sea una persona física.
“Cada situación difiere en función de la personalidad jurídica del arrendador, de la fecha de la firma y de si hay posibilidad de obtener una prórroga más extensa incluida en la LAU”, continúa Ciuró. Por ello, recomienda asesorarse con cuidado antes de pedir la prórroga automática de dos años del decreto. Y es que en determinadas circunstancias, existen opciones más ventajosas para disfrutar de más tiempo del alquiler.
La base, considera Trayter, es a Ley de Arrendamientos Urbanos, que fue reformada por el Real Decreto-ley 7/2019, que entró en vigor el 5 de marzo de 2019. Ello obliga a distinguir entre los contratos firmados a partir de esa fecha y los anteriores, ya que el régimen temporal de duración y prórrogas no es uniforme.
Subidas de precio
Limitaciones
El real decreto fija un tope del 2% a la actualización anual de los alquileres hasta el 31 de diciembre de 2027. En la práctica, esto significa que, aunque el contrato contemple una revisión ligada al índice de referencia de arrendamientos de vivienda, el incremento no podrá superar ese umbral en ausencia de acuerdo entre las partes. En el caso de los grandes tenedores, además, ese límite será de aplicación obligatoria incluso si hay negociación. En cuanto a los pequeños tenedores, propietario e inquilino tendrán libertad para pactar la actualización de la renta. Ahora bien, si no llegan a un acuerdo, ésta quedará limitada también al 2%. Esta normativa podría decaer en pocos días. El Congreso ha de convalidar el decreto a mediados de mes y los votos, de momento, no están asegurados.
