Las tensiones en el mercado de la vivienda a precios asequibles, reflejo de una clara insuficiencia de la oferta y su traducción en precios, estallaron la pasada semana con el desahucio de Maricarmen Abascal. Dados los serios problemas de accesibilidad acumulados los últimos años, en particular aunque no únicamente para las rentas más bajas, cabía esperar que algo parecido terminara sucediendo. Sin menoscabar su traducción social, quisiera llamar la atención hacia otros aspectos del alza de la vivienda, en particular de aquellos que afectan a la estabilidad financiera del país, sobre los que tenemos muy mala experiencia.
Porque, en España, esa dinámica de los precios de la vivienda y del crédito para su adquisición se inscriben en un contexto de crecientes tensiones en los mercados mundiales de deuda: los Treasury norteamericanos a 10 años han superado el 5%, al tiempo que el empuje de la inflación (¡4,9% en España en septiembre!) y el elevado endeudamiento público han comenzado a presionar al rendimiento de los bonos europeos, y el español no es una excepción. Así, entre finales de febrero y de septiembre, el del Tesoro a 10 años ha pasado del 3,1% al 4,1%, mientras los tipos del crédito hipotecarios también se han incrementado, un alza que todavía parece no haber afectado a la demanda de hipotecas (un volumen interanual en julio en el entorno de las 515.000), aunque haya aumentado su importe medio (de 125.000 euros del 2019 a 164.000 en el 2025).
La situación financiera y las alzas de tipos sugieren el final del boom de precios de la vivienda
¿Hasta qué punto esa situación debería preocupar? La pasada primavera, el diagnóstico del Banco de España ( Informe de estabilidad f inanciera ) era parcialmente tranquilizador: el desajuste del mercado hipotecario, aunque ha empeorado un tanto los dos últimos años, se mantiene en niveles relativamente contenidos, por debajo o cerca de los observados en el 2004, al inicio del boom anterior. Así lo muestra el crédito para adquisición de vivienda por las familias, cercano al medio billón de euros en el segundo trimestre del 2026, un volumen en el entorno del 30% del PIB muy alejado de los excesos del 54% de los años 2006-08; igualmente, y por lo que se refiere al cociente importe crédito/valor de la propiedad, el peso de los préstamos con una ratio superior al 80% se sitúa también por debajo de su media histórica; finalmente, en lo relativo al servicio de la deuda hipotecaria (pago de capital e intereses) también se encuentra lejos de los registros del boom, en una media del 24% de la renta muy por debajo del 40% del 2004.
El Banco de España advierte que el riesgo del crédito a la vivienda es moderado, e inferior al detectado en 2003-04, aunque también que su dinámica está empeorando. Y aunque la demografía apunta en sentido contrario, la situación financiera y las alzas de tipos sugieren que nos acercamos al final del boom de precios de la vivienda. ¡Ojalá sea así!
