Las viviendas cercanas a un río, al mar o en calles llanas y céntricas siempre han sido bien valoradas por los compradores, dispuestos a pagar algo más por estas ubicaciones. Pero las fuertes lluvias y riadas de los últimos tiempos, cada vez más frecuentes e intensas, están empezando a cambiar la percepción del riesgo y, por tanto, del valor de los inmuebles situados en zonas inundables.
Así lo muestra un estudio elaborado por el catedrático de la UPF José García Montalvo en el que analiza el impacto de la dana de Valencia sobre los precios de la vivienda en toda España. La tragedia de octubre del 2024, en la que murieron 232 personas, ha marcado un antes y un después en la atención que se le presta a las tormentas y sus efectos, como se ha evidenciado estos días en Catalunya. Los aguaceros han provocado numerosas riadas y han puesto el Besòs al límite.
Antes de la dana, en cambio, la situación era distinta. De hecho, el mercado inmobiliario cotizaba la cercanía al agua y a las llanuras fluviales: las viviendas situadas en zonas inundables de alto riesgo costaban entre un 7% y un 10% más que las propiedades no expuestas a estos peligros.
Los fenómenos climáticos extremos, cada vez más frecuentes, cambian la valoración
El valor recreativo y estético de residir cerca del agua generaba esta prima en el precio. “Todo ello, a pesar de que los mapas de peligrosidad eran públicos desde hacía más de una década, a través del Sistema Nacional de Cartografía de Zonas Inundables (SNCZI)”, señala el investigador.
La catástrofe de hace dos años provocó un shock y esta ventaja competitiva desapareció. A partir del suceso y con la toma de conciencia de la población, se produjo un reajuste en los precios en el conjunto del país, indica el trabajo de Montalvo. El metro cuadrado de las viviendas situadas en las zonas con mayor riesgo de inundación cayó cerca de un 8% de media en comparación con los inmuebles de zonas seguras. En el caso concreto de los pisos, el descenso en el precio fue mayor, de entre el 9% y el 10%.
Las ventas de los mismos inmuebles a lo largo del tiempo (ventas repetidas) indican también una depreciación en las zonas de alto riesgo, aunque en este caso algo menor, de entre el 4% y el 5%. Aunque el fenómeno es generalizado en toda España, se acentúa en la zona cero de la dana (ver gráfico adjunto).
Los pisos en ubicaciones de riesgo costaban hasta un 10% más que el resto antes de la tragedia de Valencia, según la UPF
Las cifras son el resultado de cruzar la información de 3,4 millones de transacciones inmobiliarias de la base de datos de los notarios entre el 2007 y octubre del 2025 con los mapas cartográficos. A pesar de que la catástrofe de Valencia introdujo el riesgo climático en la valoración de los inmuebles, queda por ver si el impacto se mantiene en el tiempo o, al contrario, se olvida a medida que pasen los años.
Montalvo considera en este sentido que la exposición a inundaciones debería quedar recogida en la escritura de compraventa en el momento de la transacción. Con fenómenos meteorológicos cada vez más extremos, especialmente en el Mediterráneo, conocer bien el terreno donde se ubica tu casa adquiere aún más importancia.
Es la idea que el Gobierno español ha intentado incluir en un real decreto del Ministerio para la Transición Ecológica diseñado para contener la edificación en zonas inundables. El texto prohibía nuevos usos residenciales y construcciones bajo rasante (garajes y sótanos) en las zonas de mayor riesgo, exigía una cota de seguridad en zonas menos expuestas y obligaba a los ayuntamientos a aprobar planes locales de adaptación.
El Gobierno trabajaba en un decreto para inscribir en las escrituras el peligro por inundación, pero ha decaído
Su medida más contundente para el mercado era la obligación de inscribir la condición de riesgo en las escrituras públicas y en el Registro de la Propiedad, visibilizando esa carga de modo directo en la compraventa. Sin embargo, el adelanto electoral ha dejado en el aire la norma, devolviendo todo el peso de la penalización del riesgo climático a la atención del mercado
inmobiliario.
El coste inmobiliario del cambio climático
Al comprar una vivienda se comparan el precio, los metros y la ubicación. Pero hay otra pregunta que puede condicionar la operación: ¿qué riesgo tiene de sufrir inundaciones, incendios o calor extremo? La OCDE recomienda que esta información esté disponible al comprar, alquilar o contratar una hipoteca. El informe Future-Proofing Real Estate Investment, publicado en diciembre del 2025, propone hacer visible el riesgo climático en momentos clave del mercado inmobiliario. El objetivo es que hogares, bancos e inversores puedan decidir con más información sobre unos activos cuyo valor y uso pueden verse afectados por el clima. La exposición depende de la geografía, las características del edificio y su vulnerabilidad. Los daños físicos son solo una parte del problema, ya que también cuentan el coste y la disponibilidad de los seguros y las inversiones necesarias para adaptar los inmuebles. Sin embargo, la información sigue estando muy fragmentada. En una encuesta a 43 instituciones realizada para el informe, el 58% señaló la falta de datos detallados por inmueble como una barrera para evaluar estos riesgos. Si el comprador conoce los gastos de comunidad y la eficiencia energética, ¿debería conocer también los riesgos climáticos que asume al comprometer sus ahorros durante décadas?
