La compraventa de vivienda volvió a crecer en agosto después de un periodo de desaceleración, un repunte que en el mercado relacionan con la crisis del alquiler y su creciente polarización, con lo que la adquisición se convierte en prácticamente la única salida para conseguir casa. Las transacciones aumentaron un 3,4% respecto al mismo mes del 2025, hasta un total de 49.319 operaciones, indican los datos del INE.
Las viviendas nuevas lideraron el avance, con un incremento del 4,9%, hasta las 10.521 operaciones, mientras que las realizadas sobre viviendas de segunda mano crecieron un 3%, su mayor alza desde el pasado mes de diciembre, hasta situarse en 38.798 compraventas. La subida es especialmente significativa en algunos de los grandes mercados inmobiliarios, donde la escasez de alquiler está provocando grandes tensiones y donde el mercado está intervenido.
Entre ellos, destaca Catalunya, con un aumento de las compraventas del 10,3%, o País Vasco, con un 4,8%. La comunidad de Madrid, en cambio, continúa con descensos, lastrada por los altos precios de los pisos, con 3.785 euros el metro cuadrado. La capital solo es superada por Baleares, donde el metro cuadrado de la vivienda ha alcanzado los 4.214 euros. Las islas también presentan una bajada de las operaciones, del 3,8%.
Desde el sector señalan que la escasez de oferta de alquiler y la confrontación a su alrededor están derivando demanda al mercado de compraventa, aún cuando también existe falta de producto y los precios suponen una barrera para cada vez más hogares. Los recientes decretos de vivienda que el Gobierno central aprobó en octubre, y que ya llevaba preparando desde hacía meses, han vuelto a dar una vuelta de tuerca más a esta situación, afirmó la presidenta de los agentes de la propiedad de Catalunya, Montserrat Junyent, en unas recientes jornadas sobre vivienda celebradas en el Colegio Notarial de Catalunya.
“Ya había poca oferta de alquiler, pero ahora se ha retirado prácticamente toda; los propietarios han dado orden de esperar a que pasen las elecciones del 29N”, explicó Junyent. Parte de ellos está además poniendo a la venta los inmuebles. Numerosos fondos de inversión llevan tiempo también desprendiéndose de sus carteras en alquiler, tal como han confirmado tanto desde el Gobierno central como del de la Generalitat.
Esta situación está expulsando a los ciudadanos del alquiler para llevarlos a la compraventa. Pero también aquí hay barreras. “El principal freno sigue siendo la falta de oferta disponible a precios competitivos; la escasez de producto, junto con el encarecimiento acumulado de la vivienda, está reduciendo la capacidad de acceso, especialmente entre los perfiles que necesitan financiación”, afirma al respecto María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.
Más endeudamiento para comprar: el importe medio de las hipotecas, en máximos históricos
Los datos de las hipotecas reflejan también estas dificultades. El importe medio de los préstamos para comprar vivienda alcanzó en agosto los 181.285 euros, el más elevado de la serie histórica, tras aumentar un 7,7% respecto al mismo mes del año anterior. El endeudamiento crece así a un ritmo muy superior al de las operaciones, ya que se firmaron 33.841 hipotecas, un 2,3% más, después del descenso registrado en julio.
“Es un valor que nos preocupa especialmente porque comenzamos el año en el entorno de los 165.000 euros. En apenas ocho meses, el importe que necesitan financiar las familias ha aumentado cerca de un 10%”, señala Ricard Garriga, consejero delegado y cofundador de Trioteca. En total, el capital prestado para adquirir vivienda superó los 6.134 millones de euros, un 10,2% más que un año antes.
A la necesidad de pedir más dinero al banco se suma el encarecimiento de los préstamos. El tipo de interés medio de las nuevas hipotecas se situó en el 3,08%, frente al 3,01% de julio, y alcanzó su nivel más alto desde enero del 2025. El plazo medio fue de 26 años. Las operaciones a tipo fijo representaron el 64,1% del total, con un interés inicial medio del 3,16%, mientras que las variables se firmaron al 2,95%.
“Ya no estamos en un escenario de abaratamiento progresivo de la financiación”, afirma Ricardo Gulias, consejero delegado de RN Tu Solución Hipotecaria. El experto señala que las expectativas sobre cuánto tiempo permanecerán elevados los tipos y la posibilidad de nuevas subidas están condicionando el mercado. Matos advierte de que un mayor coste del crédito obligará al comprador a ajustar sus expectativas, tanto en el presupuesto como en la tipología de vivienda que puede permitirse.
Pese al repunte de agosto, los expertos observan señales de moderación en el mercado inmobiliario. En los ocho primeros meses del año, la firma de hipotecas creció un 5,1%, aunque el avance pierde intensidad, según Trioteca. En compraventa, Francisco Iñareta, portavoz de Idealista, recuerda que las 700.649 viviendas vendidas en los últimos doce meses suponen un descenso del 1% respecto al periodo anterior.
“No esperamos un desplome de la actividad”, matiza no obstante Matos, que prevé una moderación progresiva tras los máximos del 2025. La demanda sigue siendo elevada, pero encuentra cada vez más obstáculos para cerrar una operación. Ferran Font, de Pisos.com, reclama más oferta y viviendas a precios acordes con la capacidad económica de los hogares. “El gran reto seguirá siendo la accesibilidad”, concluye.
