La subida del precio de la vivienda ha llevado el importe medio de las hipotecas a récords desde que existen registros. Los préstamos para comprar un piso superaron los 180.000 euros de media en julio, un 10,9% más que un año antes, indican los datos publicados por el INE este lunes. En concreto, la cuantía alcanzó los 180.785 euros, mientras que el número de hipotecas constituidas sobre viviendas cayó un 3,5%, hasta las 43.372 operaciones.
El contraste resume la evolución del mercado. Se firman menos préstamos que hace un año, pero por importes cada vez mayores, lo que hace que los hogares que necesitan crédito para comprar un piso tengan que endeudarse cada vez más. Como resultado, pese al descenso de las operaciones, el capital prestado aumentó un 7% interanual y rondó los 7.841 millones de euros.
El encarecimiento de la vivienda ayuda a entender esta evolución. En el segundo trimestre, los precios subieron un 12,2% respecto al mismo periodo del 2025, según el INE. El aumento fue más acusado en la vivienda usada, que concentra la mayor parte de las compraventas, con un 12,9%, frente al 7,4% de la nueva. El importe de una hipoteca depende también de cuánto aporta el comprador con sus ahorros, pero los precios elevan la cantidad necesaria para cerrar una compra.
“Mes a mes observamos cómo el precio de la vivienda está obligando a los compradores a endeudarse más para cerrar la misma operación”, señala Ricardo Gulias, consejero delegado de RN Tu Solución Hipotecaria. El mayor importe del préstamo también eleva la barrera de entrada para quienes cuentan con menos ahorro o tienen menor capacidad para asumir una cuota mensual, añade, dando lugar así a una fuerte polarización de compradores.
Los datos de compraventas publicados la semana pasada apuntaban en la misma dirección de ralentización de la actividad inmobiliaria. En julio cambiaron de manos 61.417 viviendas, un 5,1% menos que un año antes, y el acumulado del 2026 registra una caída del 3%. Aun así, se trata de cifras altas, ya que las ventas superaron las 60.000 operaciones en julio y las hipotecas se mantuvieron por encima de las 40.000. Las compraventas y las hipotecas inscritas en un mismo mes no corresponden necesariamente a las mismas viviendas, por lo que sus cifras no son directamente comparables.
En este contexto, la dificultad para reunir el dinero previo a la compra sigue apareciendo como una de las principales barreras. Ricard Garriga, consejero delegado y cofundador de Trioteca, apunta que a muchas familias les puede encajar la cuota de una hipoteca, pero no el ahorro necesario para cubrir la parte del precio que el banco no financia y los impuestos. El obstáculo afecta especialmente a quienes intentan adquirir su primera vivienda.
En paralelo, el coste de la financiación ha repuntado. El tipo de interés medio de las nuevas hipotecas sobre viviendas se situó en el 3,01% en julio, frente al 2,96% de junio. La mayoría de los compradores siguió optando por protegerse de posibles cambios en la cuota. Así, el 62,3% de los préstamos se constituyó a tipo fijo, según los datos recogidos por las firmas del sector.
Ahora bien, el descenso en el número de hipotecas firmadas no es homogéneo en toda España. Entre los grandes mercados inmobiliarios, destacan las caídas de la Comunidad de Madrid (-5,2%), Andalucía (-9,3%) o País Vasco (-16%). En cambio, las firmas aumentan en Catalunya (4,9%) o Baleares (8,6%).
La directora de Estudios de Fotocasa, María Matos, considera que el efecto de unas condiciones financieras menos favorables podría apreciarse con más claridad en los próximos meses. Las hipotecas que aparecen ahora en la estadística, explica, pueden proceder de compras y negociaciones iniciadas semanas antes, así que el efecto de la reciente subida de tipos de interés emergerá más adelante. Garriga también prevé una moderación gradual si continúa el encarecimiento del euríbor, sobre todo entre los compradores con presupuestos más ajustados.
Por ahora, el descenso de julio no borra el crecimiento acumulado. Entre enero y julio se constituyeron 303.999 hipotecas sobre viviendas, un 5,1% más que en el mismo periodo del año pasado. La actividad mantiene así un volumen elevado, aunque el acceso a la compra se complica para una parte de los hogares, pues necesitan más financiación justo cuando el crédito empieza a encarecerse.
