El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), también conocido como plusvalía municipal, se ha disparado desde el inicio de la pandemia, en 2020. Las principales ciudades españolas registran en seis años alzas de entre un 275% y un 650%, según un informe de EY para Asprima que analiza también el impacto que ha tenido esta subida en la compraventa de viviendas de nueva construcción.
Según este estudio, Madrid encabeza la subida de la plusvalía municipal, con un alza del 650% desde 2020, seguida de Sevilla (un 500% más), Málaga y Zaragoza (un 305% más) y Barcelona (un 275% más).
Los autores del informe indican que este aumento se suma al conjunto de costes que soporta la promoción y termina repercutiendo, directa o indirectamente, en el precio final de la vivienda nueva, “lo que dificulta especialmente el acceso a la compra para los jóvenes”. De hecho, el estudio recuerda que el porcentaje de menores de 35 años con vivienda en propiedad ha caído del 70% en 2005 a apenas un 30% en 2025.
El informe apunta que en una vivienda de obra nueva de 300.000 euros, la plusvalía municipal ha pasado de 1.296 euros en 2020 a 6.480 euros en la actualidad, lo que supone una diferencia de 5.184 euros.
La plusvalía municipal de una vivienda de obra nueva de 300.000 euros ha pasado de 1.296 euros en 2020 a 6.480 euros en 2026
Los autores aclaran que este incremento no responde a una mayor revalorización real del suelo, sino “al cambio en el método de cálculo del impuesto y al aumento de los coeficientes aplicables a los periodos cortos de tenencia, que son precisamente los habituales en la actividad promotora”.
El informe también señala que España constituye una anomalía en el contexto europeo por la acumulación de figuras tributarias municipales vinculadas a la promoción, construcción, tenencia y transmisión de vivienda nueva. Esta estructura fiscal no tiene equivalente funcional en los principales modelos europeos “y contribuye a que una parte significativa del precio de la vivienda no responda al valor del inmueble en sí, sino a la carga fiscal incorporada al proceso de producción y adquisición”.
El estudio de EY para Asprima advierte, además, de que el problema se agrava porque el coeficiente del 0,15 termina funcionando, en la práctica, como un coeficiente de aplicación generalizada, sin una adaptación suficiente a las diferencias entre mercados inmobiliarios locales. Y puede operar tanto en grandes capitales con mercados tensionados como en municipios donde el precio de la vivienda ha permanecido estable o incluso ha caído, “generando una desconexión entre la base imponible del impuesto y la evolución real del valor del suelo”.
España supone una “anomalía” en Europa por la acumulación de figuras tributarias municipales en vivienda nueva
Como medidas para mitigar esta situación, el estudio plantea permitir la deducción de los costes de promoción y urbanización del valor de transmisión, o incorporarlos al valor de adquisición. De este modo, “el impuesto gravaría únicamente el incremento real de valor del terreno y no los costes de producción necesarios para transformar el suelo en vivienda”.
La segunda propuesta es la introducción de una bonificación obligatoria en el IIVTNU para empresas promotoras y constructoras, similar a la ya existente en el IBI. Y explican que “en ningún otro sector productivo se confunde el incremento de valor derivado del proceso de fabricación con una plusvalía pasiva”.
Sin embargo, en la promoción inmobiliaria, el IIVTNU termina gravando parte del proceso de transformación “como si fuera una revalorización automática del suelo, ignorando que los inmuebles destinados a la venta son existencias en transformación y no activos patrimoniales mantenidos para su revalorización”. Esta asimetría, “única en el tejido empresarial español”, encarece “artificialmente” la vivienda nueva y penaliza la actividad más necesaria para ampliar la oferta y contener los precios, según el estudio.
Otra medida que proponen permitiría a los ayuntamientos declarar la promoción de vivienda como actividad de especial interés municipal, con la aplicación de bonificaciones ya contempladas en la normativa vigente.
