La derogación del real decreto ley que incluía la prórroga de los alquileres ha dejado en el limbo miles de contratos y ha abierto una fase de gran incertidumbre jurídica. El Ministerio de Consumo calculaba hasta dos millones de firmas susceptibles de cumplir los requisitos de la norma, esto es, arrendamientos que expiran antes de diciembre del 2027. Y, aunque no existen registros oficiales para concretar cuántos inquilinos han solicitado la extensión, abogados y asociaciones consultados estiman que un alto porcentaje se ha intentado acoger a la medida.
La llamada de los ministros de Sumar y de los sindicatos de inquilinos a enviar un burofax para pedir la prórroga parece haber surtido efecto. Pero desde este martes, la regulación no está vigente. ¿Qué ocurre a partir de ahora? Los juristas sostienen que se trata de una situación prácticamente inédita, por lo que anticipan un incremento de la litigiosidad en torno a un mercado ya de por sí complejo como el del alquiler. Serán los tribunales los que acaben de dilucidar muchos de los desacuerdos entre propietarios y arrendatarios.
Hasta aquí las coincidencias. Porque los propios expertos no se ponen de acuerdos sobre las consecuencias de la derogación de la norma.
Sí parece existir consenso sobre la base: los contratos que se acogieron a la prórroga durante el mes de vigencia del decreto y que finalizaron justo en ese mes. Joan Manuel Trayter, catedrático de Derecho Administrativo y presidente de la Asociación Española de Derecho Urbanístico, explica este supuesto: “El real decreto ley, al no haber sido convalidado, solo produce efectos a partir de su publicación el 21 de marzo de 2026 y hasta el 20 de abril del mismo año, pues la Constitución dice que este tipo de normas, que solo pueden ser dictadas por el Gobierno en casos de extraordinaria y urgente necesidad, han de ser convalidadas en el plazo de 30 días naturales por el Congreso de los Diputados desde su promulgación”. Por tanto, prosigue el catedrático, el decreto únicamente despliega sus efectos para los contratos que se acogieron a la prórroga esos días, “siempre y cuando la solicitud cumpliese con los plazos establecidos en el propio contrato”.
Si los inquilinos exigieron los dos años de extensión y, además, su contrato finalizaba entre el 21 de marzo y el 20
de abril, el propietario está obligado a aceptarlo, excepto si entra en algunas de las salvedades que incluye el decreto (necesidad de recuperar la vivienda para uso propio o la firma de un nuevo contrato entre las partes con condiciones distintas, entre otras).
Las primeras sentencias pueden tardar en llegar dos años o más, cuando ya acaben las prórrogas
Trayter lamenta en este sentido que la técnica jurídica empleada en el decreto fomenta “la inseguridad jurídica” y “perjudica a todas las personas implicadas, en particular, a los arrendatarios”. “No es de recibo, como se ha hecho, hacer un llamamiento público a enviar burofaxes y acudir a los tribunales sin explicar las consecuencias de todo ello, como gastos de abogado, procurador, posibles costas procesales y todo tipo de incomodidades en la relación contractual”, destaca.
Las verdaderas discrepancias llegan para los contratos que expiran entre el periodo en que el decreto decayó y diciembre del 2027.
Matilde Cuena, catedrática de Derecho Civil de la Universidad Complutense de Madrid, es clara: “Un decreto con una vigencia de un mes que no ha sido convalidado no puede extender su eficacia un año y medio más”. “El derecho adquirido a la prórroga no existe cuando el contrato no ha vencido dentro de la vigencia del decreto”, añade. Pone el ejemplo de una herencia, “como pretender aceptar o reclamar una herencia de un familiar antes de fallecer, los hijos no tienen ese derecho”.
La catedrática afirma que, además, el uso del real decreto ley lo complica todo aún más: “¿Qué urgente necesidad hay en un contrato que finaliza en un año o más?”, se pregunta. Cuena concluye que si se legitima esta forma de actuar, “sentamos las bases a que un Gobierno pueda legislar contra las Cortes Generales. Y no se pueden interpretar las normas en contra del sistema constitucional”.
Al contrario, desde el Sindicat de Llogateres defienden que los contratos que se extinguen tras la derogación del decreto sí tendrían derecho a la prórroga siempre y cuando el arrendatario enviara un burofax al casero. Su portavoz a nivel estatal, Fernando de los Santos, asegura que un decreto, durante el tiempo que ha estado en vigor, “es ley y, por tanto, derecho válido”.
La gran discrepancia: los arrendamientos que finalizan a partir de la caída del decreto ley
El texto decía literalmente que “cualquier contrato que finalice antes del 31 de diciembre de 2027, si el arrendatario solicita esa prórroga de dos años adicionales, se concede”, añade. “La literalidad es clara”, concluye. No le ve discusión y defiende “no tener miedo para ejercer nuestros derechos”.
En todo caso, el desenlace lo acabarán escribiendo los tribunales. No será rápido, advierten los juristas. Decidan lo que decidan, las primeras sentencias pueden llegar pasados los dos años de las prórrogas de la discordia.
