Encontrar una vivienda que encaje con las necesidades y el presupuesto familiar preocupa a generaciones distintas. Para unos, la dificultad está en reunir la entrada de su primera casa; para otros, en encontrar un alquiler asumible. Son situaciones diferentes que, según APCE Cataluña, comparten un mismo problema: no hay suficiente oferta para responder a la demanda.
La asociación ha trasladado a las formaciones políticas 22 propuestas de competencia estatal para la próxima legislatura. Su objetivo es actuar sobre los obstáculos que frenan la creación de vivienda y dificultan el acceso. No se trata solo de impulsar nuevas promociones, sino de que puedan construirse, financiarse y llegar a quienes necesitan un hogar.
Encontrar una vivienda que encaje con las necesidades y el presupuesto familiar preocupa a generaciones distintas
Más viviendas donde se necesitan
Las cifras recogidas por APCE Cataluña muestran la distancia entre la creación de hogares y la producción residencial. En 2025, España sumó 258.200 hogares, mientras que se visaron 139.016 viviendas de obra nueva y se terminaron 88.254.
En Cataluña se visaron 15.589 viviendas, lejos de las cerca de 25.000 anuales que considera necesarias el Plan Territorial Sectorial de Vivienda. Las estimaciones sectoriales presentadas en el V Congreso Nacional de Vivienda de APCEspaña, celebrado en Barcelona los días 7 y 8 de octubre de 2026, sitúan el déficit acumulado por encima de 750.000 viviendas en España y de 140.000 en Cataluña.
Las cifras recogidas por APCE Cataluña muestran la distancia entre la creación de hogares y la construcción residencial
Para la asociación, reducir esa brecha exige ampliar las opciones disponibles: vivienda libre, asequible, protegida y social, tanto en compra como en alquiler. También adaptar las superficies a unos hogares cada vez más pequeños. La respuesta, sostiene, debe contemplar distintas necesidades residenciales, en lugar de concentrarse en una única fórmula de acceso.
Que los proyectos no pasen años paralizados
Una parte de la solución empieza mucho antes de colocar el primer ladrillo. Transformar el suelo para poder construir puede llevar entre quince y veinte años. Acortar esa espera es uno de los objetivos centrales de APCE Cataluña.
La asociación plantea que los errores subsanables no provoquen la anulación de planes urbanísticos enteros y que los informes estatales necesarios se tramiten simultáneamente, con un plazo máximo de dos meses. La finalidad es que los proyectos puedan avanzar sin renunciar al control de legalidad.
Transformar el suelo para poder construir puede llevar entre quince y veinte años. Acortar esa espera es uno de los objetivos centrales de APCE Cataluña
Pero disponer de terrenos tampoco garantiza que las viviendas lleguen a construirse. Hay que financiar su urbanización y hacer viable la promoción. Por eso, APCE reclama recursos para activar las reservas de vivienda protegida y permitir que los ayuntamientos destinen sus remanentes de tesorería a suelo y vivienda sin que computen en la regla de gasto.
Aprovechar mejor las zonas ya urbanizadas es otra vía. La rehabilitación y los cambios de uso permitirían sumar opciones residenciales en la ciudad existente, junto con la incorporación de vivienda asequible en suelo terciario sobredimensionado. El planteamiento es aumentar la capacidad residencial sin masificar.
Aprovechar mejor las zonas ya urbanizadas es otra vía. La rehabilitación y los cambios de uso permitirían sumar opciones residenciales en la ciudad existente
Que el ahorro inicial no cierre la puerta a la compra
Tener ingresos para pagar una hipoteca no significa disponer del dinero necesario para acceder a ella. La entrada, los impuestos y los gastos pueden dejar fuera a hogares con capacidad para asumir una cuota mensual.
APCE propone actuar sobre esa barrera con avales y préstamos públicos, también para la compra de vivienda protegida. El propósito es acercar la primera vivienda a quienes cuentan con ingresos suficientes, pero no han podido reunir el ahorro previo.
APCE propone actuar sobre esa barrera con avales y préstamos públicos, también para la compra de vivienda protegida
A este apoyo se sumaría una fiscalidad que reduzca el desembolso inicial. La asociación plantea consolidar el IVA superreducido del 4% para la vivienda protegida y extenderlo a la primera compra de vivienda habitual de nueva construcción para jóvenes, con un precio máximo.
También propone recuperar una deducción en el IRPF por el ahorro destinado a esa primera adquisición, condicionada a que el dinero se utilice para ese fin dentro del plazo previsto. Son instrumentos distintos con un objetivo compartido: que el acceso no dependa únicamente del capital acumulado antes de comprar.
La asociación plantea consolidar el IVA superreducido del 4% para la vivienda protegida y extenderlo a la primera compra de vivienda habitual de nueva construcción para jóvenes
Más opciones de alquiler habitual
Ampliar la oferta de alquiler requiere, según APCE, que los propietarios tengan confianza para mantener sus viviendas en el mercado y que exista inversión estable para incorporar otras nuevas.
Para los pequeños propietarios, la asociación plantea un seguro estatal frente a impagos y desperfectos a cambio de ofrecer vivienda habitual con rentas pactadas. Con este instrumento busca favorecer el alquiler de larga duración.
La creación de un parque asequible más amplio exige, además, proyectos sostenibles durante décadas. APCE propone movilizar suelo público mediante derechos de superficie, que permiten construir y gestionar viviendas durante un plazo determinado sin transmitir la propiedad del terreno.
Para los pequeños propietarios, la asociación plantea un seguro estatal frente a impagos y desperfectos a cambio de ofrecer vivienda habitual con rentas pactadas
Para extender este modelo, también fuera de las grandes ciudades, reclama condiciones viables, plazos suficientes para recuperar la inversión y una fiscalidad menos gravosa que pueda repercutir positivamente en el adjudicatario. A ello añade un régimen favorable para las sociedades que mantengan viviendas en alquiler habitual o incorporen vivienda asequible, con el fin de atraer capital a largo plazo.
Que construir vivienda protegida sea viable
Reservar suelo para vivienda protegida es un paso necesario, pero insuficiente si después no se puede financiar la construcción o cubrir sus costes. APCE advierte del desfase entre lo que cuesta edificar y los precios máximos de venta.
Según los datos recogidos por APCE Cataluña, entre 2005 y 2025 el coste de construir aumentó un 123%. En cambio, el precio máximo de venta de la vivienda protegida en Cataluña subió un 64%. La asociación reclama mecanismos que corrijan esa distancia para evitar que las promociones dejen de ser viables.
Reservar suelo para vivienda protegida es un paso necesario, pero insuficiente si después no se puede financiar la construcción o cubrir sus costes
También pide financiación pública a muy largo plazo, apoyo del ICO y del Banco Europeo de Inversiones y recursos específicos para urbanizar terrenos.
La capacidad de construir es otro reto. Por ello, apuesta por la industrialización, la formación de profesionales y la financiación de componentes fabricados antes de su instalación en obra. El objetivo es que el impulso a nuevos proyectos vaya acompañado de medios para ejecutarlos.
Pacto de Estado, una política de vivienda con continuidad
Todas estas actuaciones necesitan, según APCE Cataluña, un marco que vaya más allá de cada legislatura. Su propuesta es un pacto de Estado a veinte años entre administraciones y sector privado, con objetivos anuales por territorios, presupuesto suficiente y seguimiento público.
La continuidad debería acompañarse de una evaluación independiente de las regulaciones, para revisar las que reduzcan la oferta y analizar el impacto de nuevas restricciones antes de aprobarlas. Un sistema estatal con precios reales, datos comparables sobre vivienda vacía y previsiones de hogares ayudaría a planificar y comprobar resultados.
La continuidad debería acompañarse de una evaluación independiente de las regulaciones, para revisar las que reduzcan la oferta y analizar el impacto de nuevas restricciones antes de aprobarlas
La asociación reclama también una mayor implicación europea en la financiación de vivienda asequible y un marco que favorezca la inversión sin añadir costes desproporcionados.
El resultado que persigue no se limita a aprobar normas o anunciar promociones. Se trata de disponer de más suelo preparado, conseguir que los proyectos avancen y ampliar las posibilidades de encontrar vivienda. APCE Cataluña ofrece su colaboración técnica a las administraciones y fuerzas políticas para convertir esos objetivos en resultados medibles.
