España acumula un déficit de vivienda entre 2021 y 2025 de unas 700.000 unidades distribuidas de manera heterogénea por toda la geografía. Los motivos por los que esa construcción no avanza son variados, pero en algunas comunidades como Madrid o Valencia a los problemas clásicos se añade una nueva complicación: la falta de capacidad eléctrica para conectar esas nuevas edificaciones.
Así lo afirma el informe “Perspectivas y electricidad en el sector inmobiliario” en el que los expertos BBVA Research identifican la saturación de la red eléctrica como uno de los cuellos de botella para la construcción de vivienda. “En muchas provincias la construcción de nuevas viviendas tiene que ir asociada a inversiones para incrementar la capacidad eléctrica y su transporte”.
Madrid, más afectada
El análisis parte de los datos de la patronal de las grandes eléctricas, Aelec, que en 2025 publicó por primera vez la situación de los nudos de conexión en la red de distribución eléctrica, constatando que en el 88% de ellos la capacidad disponible estaba por debajo de 1 MW. “La red eléctrica está saturada: no puede absorber o transportar la electricidad disponible sin intervenciones adicionales que, en el caso de los grandes desarrollos urbanísticos, pueden llegar a tardar de 5 a 8 años”, advierte el informe.
El informe señala algunos ejemplos, como es el caso de Madrid, comunidad que dispone de suelo para desarrollar 126.000 viviendas en los próximos cinco años. Con ellos podría cubrir el déficit que tiene actualmente de 110.000 viviendas, pero la capacidad eléctrica que estima BBVA Research apenas ofrece abastecimiento para 40.000.
Más planificación y coordinación
Dado que la demanda de electricidad de esos nuevos desarrollos urbanísticos compite con un incremento de demanda derivado del proceso de electrificación de la economía que, según Aelec, podría ser del 45% en 2035, y la vivienda es considerada como un bien de acceso prioritario, BBVA identifica cuatro actuaciones como necesarias para no frenar el desarrollo residencial.
En un primer momento, un proceso que ya está en marcha, como es acelerar las inversiones en nuevas redes de distribución y de transporte. “Planificar la red considerando necesidades futuras y no únicamente la demanda actual. Reforzar subestaciones y nudos con mayor presión residencial prevista”, reclama el estudio.
A su vez, plantea la necesidad de “mejorar la coordinación entre urbanismo y planificación eléctrica, integrar las necesidades eléctricas en el planeamiento urbano, mejorar la coordinación entre ayuntamientos, distribuidoras y REE para acortar los tiempos administrativos y de evaluación de requerimientos ambientales”.
Más transparencia
En tercer lugar, marca como necesario “reforzar la transparencia sobre capacidad efectiva disponible y favorecer el acceso a la red a proyectos viables con mayor impacto económico y social”.
Por último, apuesta por “incrementar la capacidad de almacenamiento energético”, pero no como un sustituto de la expansión de la red. Sino como un paso para avanzar en la gestión más flexible de la demanda, adaptando parte del consumo a momentos y zonas donde la red tiene más margen disponible. “Una red más flexible y digitalizada, reduce la congestión y mejora el aprovechamiento”.
Catalunya, la segunda comunidad del país con mayor déficit de vivienda
Mientras todo eso avanza, el estudio constata que Catalunya es la segunda comunidad del país con mayor déficit de vivienda y seguirá en esta posición, tan solo por detrás de la Comunidad Valenciana. Los autores del informe cifran el déficit de viviendas en territorio catalán en 132.000 a cierre de 2025, mientras que para el próximo año, prevén que esta cifra crecerá hasta superar las 159.000 unidades. Comunidad Valenciana se encontraba en torno a las 140.000 a cierre del año pasado, y alcanzará las 175.000 en 2027.
Asimismo, BBVA Research señala que los precios registrarán una subida del 12% este 2026, a pesar de que las ventas retrocederán un 7,3% en el año. Esto es debido al desequilibrio entre oferta y demanda. Para 2027, estiman una subida del 5,7%. Los investigadores afirman que “la persistencia de las tensiones comerciales internacionales supone un riesgo adicional al elevar la incertidumbre sobre los costes de construcción”. Y añaden que la falta de mano de obra y el bajo crecimiento de la productividad también contribuirán a presionar al alza los precios.
BBVA Research considera, además, que el Plan Estatal de Vivienda supone avances, pero no corregirá por sí solo el déficit de vivienda. Esta institución resalta medidas que pueden favorecer la construcción a medio plazo, como una mayor dotación presupuestaria, el cambio estructural hacia un parque público permanente y las iniciativas para potenciar industrialización, urbanización de suelo y transparencia del mercado. No obstante, consideran que los recursos siguen siendo escasos para corregir el déficit residencial y que la efectividad del plan del Gobierno “está sujeta a la coordinación institucional y a la capacidad de movilizar inversión privada”.
