Se enfría la compra de casas, pero el endeudamiento va ganando temperatura. La firma de hipotecas creció en junio y lo hizo además a doble dígito, hasta cerrar el semestre con casi 260.000 contratos, la cifra más elevada desde el 2010. Mientras, las subidas de tipos de interés tienen en guardia al sector, cuyos expertos prevén una moderación del ritmo hipotecario en los próximos meses y detectan cambios en la composición de los compradores.
En junio se firmaron 45.907 hipotecas, un 10,8% más que un año antes, según los datos publicados este miércoles por el INE. El incremento supone un repunte después de que en mayo se registrase un retroceso del 0,1%, el primero en 22 meses, entre indicios de menor actividad en las compraventas. Si se compara junio con mayo, se ha producido una subida del 8,8% en los créditos firmados.
Las estadísticas muestran además que en el primer semestre la actividad hipotecaria no ha dejado de crecer, con 259.681 contratos nuevos, un 7% más que en el mismo periodo del año anterior. Todo ello mientras aumenta el precio de la vivienda y el crédito se encarece por las subidas de tipos de interés.
Se da ahora un doble efecto. Se firman más hipotecas mientras las compraventas apenas suben un 1,6% en junio y cierran el semestre con una caída del 2,6%, según los datos publicados por el INE a comienzos de mes. ¿Cómo es posible? Los expertos ofrecen diversas causas para explicar el fenómeno.
El elevado precio de la vivienda obliga a recurrir a más endeudamiento
El principal tiene que ver con el precio de la vivienda, el mismo que ya reduce la cantidad de compraventas. “Cada vez se adquieren más viviendas financiadas porque, una vez llegado a unos límites en los precios, sin hipoteca ya no se puede hacer una compra”, explica José García Montalvo, catedrático de la UPF.
La cantidad de adquisiciones financiadas con hipotecas va en aumento y se debe también, a juicio de García Montalvo, a “un cambio en la composición de los compradores”. Los que lo hacen sin hipoteca son cada vez menos, en parte porque los inversores han dejado de ser tan activos.
Para el director general de hipotecas de Idealista, Juan Villén, el dinamismo en la concesión de hipotecas resulta “sorprendente”. Coincide en que hay un aumento del peso de los compradores que necesitan financiación para acceder a una vivienda y añade otra causa: la mayor actividad de cambios de hipoteca ante la subida de tipos.
Fotocasa e Idealista esperan que el mercado hipotecario pierda velocidad
Sin embargo, el Euribor ha ido en aumento y desde Fotocasa e Idealista no prevén una aceleración adicional en la firma de hipotecas. La directora de Estudios de Fotocasa, María Matos, avisa de que muchas de las hipotecas formalizadas en junio corresponden a procesos de compra y financiación iniciados al menos dos meses antes, por lo que el efecto del nuevo escenario de tipos podría apreciarse con mayor claridad en los próximos meses. Fotocasa espera que el mercado hipotecario “vaya perdiendo velocidad”.
Hay en cambio otras interpretaciones, como la del director de Estudios de Pisos.com, Ferran Font. El mercado hipotecario “recupera el pulso tras la ligera pausa registrada en mayo” y “mantiene una gran capacidad de resistencia”, afirma. “La financiación continúa acompañando a una demanda de vivienda que sigue siendo elevada”, añade.
Un fuerte incremento en el volumen prestado
De los datos publicados este miércoles por el INE, destaca además el mayor volumen de crédito hipotecario, en un momento en el que los bancos calibran sus estrategias comerciales. Se han prestado 8.188 millones de euros en junio, lo que supone un incremento interanual del 17%. En términos acumulados, en el primer semestre el importe también sube en el mismo porcentaje.
El repunte en las hipotecas en junio se produce en el mismo mes en que el BCE elevó los tipos de interés al 2,25%, momento en el que el Euribor ya había iniciado una escalada que le ha conducido a superar en agosto el 3% por primera vez desde septiembre del 2024.
Desde el comparador Kelisto consideran que ya hay “un cambio de ciclo para las hipotecas” fruto de las tensiones inflacionistas del conflicto en Oriente Medio. Se han modificado las expectativas sobre los tipos de interés, con previsiones de alzas futuras.
La guerra “ha obligado al mercado a revisar sus expectativas sobre los tipos de interés” y “el precio del dinero puede mantenerse elevado durante más tiempo de lo que se esperaba”, indican. Estas impresiones han podido pesar en las decisiones de los nuevos hipotecados. En junio, el Euribor cerró en el 2,79%, frente a los actuales niveles cercanos al 3%.
Un importe medio de 178.365 euros, la “bandera roja”
Los datos del INE muestran que el importe medio de las hipotecas sobre viviendas se situó en junio en 178.365 euros, un 6% más que un año antes. Si se toman todos los tipos de fincas, las subidas son superiores, del 15,8%, lo que muestra que el endeudamiento medio para la vivienda evoluciona menos deprisa que para otras propiedades.
Desde iAhorro indican que, frente a los datos “alentadores” en la firma de hipotecas, el aumento en el importe medio de la hipoteca es “la principal bandera roja”. No deja de subir, aunque ya mayoría de los préstamos se firma a tipo fijo, lo que protege al consumidor de las alzas del Euribor.
El tipo de interés medio de las hipotecas suscritas en junio fue del 2,96%, mientras que su plazo medio quedó en 25 años. El 38,3% de las hipotecas se contrata a tipo variable, frente al 61,7% a tipo fijo. Las variables tienen un interés medio del 3,07% y las fijas, del 2,89%.
El número de hipotecas firmadas sube un 31% en Canarias y un 14% en Catalunya
En la firma de hipotecas se aprecia una fuerte variación en la comparación por autonomías. En junio, se produjeron incrementos en el número de hipotecas firmadas del 31% en Canarias, del 23% en Castilla-La Mancha, del 16% en la Comunitat Valenciana y del 14% en Catalunya. En Madrid la subida fue del 6%.
Hay también otras regiones donde se registran tasas negativas. La mayor caída se produjo en Illes Balears del 10,4%, por delante del 9,1% de Cantabria y del 7,3% de Galicia.
