Cada vez que se reforma una calle importante, que se abre una nueva parada de metro o que se implanta un equipamiento de barrio el debate es el mismo: ¿valía la pena hacerlo si acabamos expulsando a los vecinos? Es una pregunta legítima, pero equivocada.
La paradoja es que si no mejoras los barrios, sus habitantes viven peor. Si los mejoras, las viviendas y los locales comerciales valen más. Si la ciudadanía, a través de la Administración, no captura una parte de este incremento de valor, los principales beneficiarios son los propietarios y los inversores, mientras que muchos inquilinos –residenciales y comerciales– acaban expulsados. Este diario lo describía hace poco a propósito de la peatonalización de Consell de Cent. Pero lo podríamos aplicar a la Via Laietana o la Rambla. O a cualquier otra calle o zona de una ciudad que mejora sus condiciones y su atractivo a causa de una inversión pública.
Cuando el Ayuntamiento transforma una calle, el patrimonio privado de su entorno aumenta de valor sin que el propietario haya hecho nada. Es una renta creada colectivamente pero apropiada privadamente: la captura de las plusvalías urbanas. Los propietarios obtienen una plusvalía y los inversores la capitalizan.
La OCDE muestra que existen instrumentos de este tipo, pero en España su aplicación es desigual y especialmente débil en las zonas con más presión inmobiliaria. Hay que instrumentar mecanismos para que una parte de las plusvalías generadas por decisiones públicas reviertan a la comunidad. Primero, hay que impulsar reformas legales para revisar preventivamente el catastro de una zona a mejorar y también hacer más efectivo el impuesto municipal sobre las plusvalías y no limitarlo a la venta, sino también a la renovación de inquilinos.
Las mejoras urbanas crean riqueza y no hemos decidido cómo repartirla
Antes de anunciar una gran reforma, el Ayuntamiento tendría que activar inmediatamente los derechos de tanteo y retracto; comprar locales comerciales estratégicos antes de que los precios se disparen; adquirir algunos edificios para destinarlos a alquiler asequible. En definitiva, crear un patrimonio público que se revalorizará junto con el barrio. Son acciones preventivas en el anuncio y la implantación de cualquier reforma urbana. Parecidas a la suspensión de licencias urbanísticas cuando se modifica un plan urbanístico.
No se trata de que el Ayuntamiento especule, sino que participe en la plusvalía que él mismo generará y pueda dotarse de unos activos con los que hacer política social, además de patrimonial. Como hacen algunos países del norte de Europa, donde la Administración conserva mucho más patrimonio de lo que es habitual aquí.
El problema no es hacer la reforma, sino dejar que toda la renta extraordinaria acabe en manos privadas. No es un problema de urbanismo; es un problema de distribución de los beneficios del urbanismo. Las mejoras urbanas crean riqueza. El problema no es que la creen, sino que no hemos decidido cómo repartirla. De otra forma, las ciudades están socializando las inversiones y privatizando las rentas que estas generan.
