Feijoo promete que creará un millón de viviendas la próxima legislatura. Reformará la ley del Suelo para liberalizarlo y agilizar la construcción a gran escala. Desde Funcas, en cambio, se nos decía hace pocos días que en España hay suelo con capacidad residencial prevista por el planeamiento para construir
6,7 millones de viviendas. A pesar de la aparente contradicción, los dos planteamientos cargan la falta de nueva vivienda –y todas sus derivadas sobre el mercado de segunda mano y de alquiler– a la escasez de suelo disponible.
El planteamiento de Feijoo recuerda el de Aznar cuando llegó al poder: hizo que todo el suelo fuera urbanizable si no estaba protegido expresamente. La liberalización del suelo impulsó proyectos de ciudades satélite en terrenos agrícolas, como el de Seseña (Toledo), pensado para atraer residentes que no podían pagar los precios inmobiliarios vigentes en Madrid. El TC declaró inconstitucional el artículo 16.1, por invasión de competencias de las comunidades. Sin embargo, Seseña consiguió también el visto bueno de los dos niveles administrativos que tenían que velar por la calidad del proyecto urbanístico, la comunidad y el Ayuntamiento, gobernados por las izquierdas. Más de 20 años después, las 13.508 viviendas previstas no se han acabado, faltan equipamientos sanitarios básicos y una conexión eficiente con Madrid.
Especulación
Más suelo urbanizable no resuelve por sí solo la crisis de la vivienda y puede volver a alimentar dinámicas especulativas
Es evidente que hace falta nueva oferta de vivienda, pero ampliar el suelo urbanizable no garantiza viviendas disponibles, bien situadas y asequibles. La teoría del suelo barato y abundante no consiguió bajar el precio de la vivienda y, junto con la expansión del crédito, fue el inicio de la burbuja especulativa que estallaría en el 2008. El precio del suelo no determina el precio de la vivienda, sino que el suelo vale en función de lo que el promotor espera ganar por las casas que construirá. Entonces, la posibilidad de transformar casi cualquier terreno en urbanizable puso en marcha una ola de especulación. Los propietarios de terrenos rústicos retuvieron el suelo esperando que subiera todavía más de precio. En el 2006 se llegaron a iniciar 760.000 viviendas, pero la oferta no compensaba aquella demanda alimentada por el crédito. Con la crisis, las promotoras vieron interrumpido el flujo de ventas y la financiación barata y abundante, sobre todo de las cajas de ahorros. Las promotoras más endeudadas y dependientes de las ventas quedaron expuestas y fueron cayendo en cascada. Como los promotores de Seseña.
Resolver la crisis de la vivienda no puede pasar por generar otro proceso especulativo. Además, las limitaciones internacionales implantadas en las entidades financieras a raíz de la burbuja hacen que ya no estén en condiciones de apostar. Liberalizar más suelo no resuelve, por sí mismo, los obstáculos que mantienen inmovilizado el suelo ya previsto. Hay que actuar sobre precios, cargas, plazos, gestión y financiación, con garantías que las mejoras no queden capturadas por los promotores y la oferta resultante sea asequible.
