Catalunya funciona como el gran laboratorio en materia de política de vivienda en España y, como tal, está sujeto a un mayor escrutinio sobre sus consecuencias. Ha vuelto a ocurrir este lunes con la publicación del Índice de Precios de Vivienda en Alquiler elaborado por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Los datos muestran un dato que ha sorprendido en el sector: el precio de los alquileres aceleró en el 2024, el año en el que se introdujo el tope de rentas en aplicación de la ley de Vivienda estatal.
En concreto, la subida se situó en el 3,1%, el mayor incremento desde el 2019, cuando los precios repuntaron un 3,6%. Ahora bien, el aumento es inferior a la media estatal, del 3,5%. La Comunidad de Madrid, donde no existe regulación de precios, también se situó levemente por debajo de la media, con un 3,4%, mientras que en el 2019 las rentas avanzaron un 4% en el territorio gobernado por Isabel Díaz Ayuso.
La regulación de los precios del alquiler es fuente de polémica recurrente en Catalunya. Se trata de la primera comunidad autónoma que lo aprobó y la que más extensamente la aplica. El 90% de la población catalana vive en una zona de mercado residencial tensionada, donde las rentas están controladas. Las posiciones no pueden estar más confrontadas, y mientras que el Govern y los colectivos en defensa de la vivienda defienden su efectividad por haber contenido las subidas, economistas y propietarios sostienen que la regulación está ahuyentando la oferta en un momento de clara escasez.
Fuentes de los primeros apuntan que el incremento de los precios podría haber sido aún mayor que lo recogido por el INE si no llega a ser por el control de rentas. En cuanto a la aceleración respecto a ejercicios posteriores, señalan que se debe a la recuperación del mercado tras los efectos de la pandemia de covid en el 2020 y el 2021.
Pero aún queda una incógnita por aclarar. Los datos del INE muestran una imagen algo distinta a los que ofrece la Generalitat a través del Incasòl. Según éstos últimos, el precio del alquiler en el 2024 consiguió contenerse de una forma muy acusada gracias a la regulación. La renta media en el 2024 alcanzó los 844 euros en Catalunya, apenas un 1% más que el año anterior. En la ciudad de Barcelona, epicentro de la crisis de vivienda, el alquiler medio llegó a los 1.147 euros al mes, un 0,9% por encima del 2023. La mayor subida se produjo en el primer trimestre de ese año, justo antes de la entrada en vigor del tope de rentas en el mes de marzo. Muchos caseros aprovecharon para subir los contratos firmados en ese periodo. En cambio, los datos del Incasòl muestran una reducción interanual de los precios en los trimestres posteriores en las zonas declaradas como tensionadas, mientras suben ligeramente en el resto de Catalunya.
Si se atiende estos datos, pues, el efecto de la regulación es más intenso que si se coge la información del INE. ¿A qué se debe? Fuentes del sector apuntan a una posible distorsión por la recogida de las fuentes. Los datos del Incasòl se basan en las fianzas depositadas de los nuevos contratos, mientras que el INE recoge los datos de la Agencia Tributaria.
Este diario ha intentado recoger los comentarios tanto del Ministerio de Vivienda como de la conselleria de Territori i Habitatge.
En todo caso, la nueva información del INE ofrece una foto algo desfasada. Los últimos datos publicados por la Generalitat, referentes al cuatro trimestre del 2025, muestran que el precio del alquiler continúa aumentando en las zonas tensionadas de Catalunya pese al tope. El mercado del alquiler consolida así una tendencia de subidas moderadas en la segunda mitad del 2025 en un contexto marcado por el desequilibrio entre oferta y demanda. Así, el precio medio del alquiler en Catalunya alcanzó los 884,19 euros mensuales en el último trimestre del año pasado. En las zonas declaradas tensionadas se situó en 901,69 euros, un aumento del 1,6% respecto al periodo previo a la limitación, en marzo del 2024, mientras que en Barcelona ciudad escaló hasta los 1.160,99 euros. De esta manera, las rentas en las zonas reguladas, donde vive el 90% de la población catalana, ya son más altas que antes de la limitación. En la ciudad de Barcelona, en cambio, aún están ligeramente por debajo.
El incremento se produce después de varios trimestres en los que los precios llegaron a bajar con la aplicación de la regulación. Sin embargo, el efecto inicial de la norma parece haberse diluido con el paso de los meses. La presión de la demanda -impulsada por la dificultad de acceso a la compra- y la limitada oferta disponible vuelven a empujar los precios al alza, incluso en los mercados regulados.
